ملکی :
دیوار در اسناد مالکیت ثبتی
واژه دیوار در مندرجات بسياري از اسناد مالکيت ثبتي در قسمت حدود و مشخصات ملک استفاده شده است .
اصطلاح ديوار در چهار مورد متفاوت در اسناد بکار ميرود اگر در سند درج شده باشد :
۱ – ديواري است به ديوار …….:
يعني هر يک از دو ملک که در مجاورت يکديگر قرار دارند داراي ديوار اختصاصي براي خود مي باشند .
۲ – به ديوار اشتراکي …… :
يعني ديوار حد فاصل بين دو ملک متعلق به هر دو ملک مي باشد .
۳- ديواريست به….. :
يعني ديوار حد فاصل بين دو ملک متعلق به ملک مورد نظر است .
۴ -به ديوار ….. :
يعني ديوار حد فاصل بين دو ملک متعلق به ملک مجاور است .
اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد چه کنیم؟
یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر چاره‌ای اندیشیده که حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پاگذاشته، بگیرد. اجاره یک قرارداد موقت است. تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.
به گزارش دادنام با پایان یافتن مدت اجاره معمولا اجاره‌دهنده از مستاجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که مشکلی پیش نمی‌آید اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید که در این گزارش به دنبال بررسی راه‌حل قانونی برای تخلیه ملک هستیم.
مقدمات لازم برای تقاضای تخلیه
برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید یا مدت اجاره منقضی شده باشد یا مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد. در این صورت می‌توانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملک‌تان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید. برای تخلیه ملک بر اساس ماده ۲ قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ و آیین‌نامه اجرای آن باید تقاضای تخلیه کرد. بر اساس قانون دادگاه ظرف یک هفته پرونده فوق را به شورای حل اختلاف می‌فرستد.
تخلیه درحالتی که قرارداد اجاره عادی است:
ابتدا به روند رسیدگی به تقاضای تخلیه در فرضی می‌پردازیم که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد کرده‌اند. اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می‌توانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم. در خصوص قراردادهای عادی فرقی بین این که قرارداد به صورت دستی و بر روی‌برگه تنظیم شده باشد و یا در آژانس املاک تهیه شده باشد وجود ندارد. البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مثل نام و نام خانوادگی و محل اقامت متستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره را بنویسید.
مقام قضایی دستور‌دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۷۶ باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، برطبق ماده ۵ قانون فوق می‌تواند دادخواست بدهد که یک مساله جداست و کاری به دستور تخلیه ندارد.
تخلیه در فرضی که قرارداد اجاره رسمی است:
این امر مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد زیرا در این صورت با صدور حکم مستاجر حق تجدید‌نظر‌خواهی پیدا می‌کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجرائیه کنید در آن صورت نیز باز مدت ۱۰ روز اعتراض برای مستاجر به وجود می‌آید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود می‌توانید مستاجر را به تخلیه مجبور کنید.
در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره‌بها یا پول شارژ و… را پرداخت نکرده باشد٬ نمی‌توانیم خودمان شخصا این مبلغ را از ودیعه‌ای که دستمان است کم کنیم. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند تا پس از صدور رای دادگاه و مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.
اهمیت تشخیص قانون حاکم
با انقضای مدت اجاره چنانچه مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه نکند با چند حالت مواجه خواهیم شد. بدوا باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام یک از قوانین اماکن استیجاری است. به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد ۱۲ لغایت ۱۷ قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی و یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ (فقدان گواهی ۲ نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.
اما چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ وفق مقررات مواد ۲ ٬ ۳ و ۴ قانون مذکور ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطیین قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد گرفت.
تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی عبارت است از اینکه به موجب ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره عادی باید به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شاهد گواهی شود و درخواست تخلیه در صورتی‌که محل اجاره به‌منظور سکنی باشد به شورای حل اختلاف و در صورت تجاری بودن محل مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی به دادگاه محل تقدیم و دستور تخلیه با انقضاء مدت توسط موجر یا قائم‌مقام قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با تودیع مبلغ ودیعه و قرض‌الحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته و سپس اجرای تخلیه توسط ضابطین قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد٬ به‌موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف٬ در صلاحیت این شورا خواهد بود اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. همچنین بموجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به‌طرفیت دوایر٬ سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.
اجرت‌المثل تصرف غیرمجاز مستاجر
در صورتی که مستاجر علی‌رغم مخالفت موجر آپارتمان را تصرف خود داشته باشد باید اجرت این مدت را بپردازد. نحوه و کیفیت مطالبه اجرت‌المثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقیمانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره‌بهای مدت٬ پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند. یا ممکن است وجه‌التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضاءمدت و عدم رضایت مالک(موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد. در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد.
در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقا و استدامه تصرفات مستاجره و از آنجا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود٬ بنابراین در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت‌المثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.
نیازی به اظهارنامه نیست
برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست. در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است. بسته به آنکه قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرا حکم نیز متناسب با آن خواهد بود.
قانون اوقاف
ماده ۱ ـ از تاریخ تصویب این قانون امور ذیل به عهده سازمان اوقاف واگذار می‌شود:
۱ ـ اداره امور موقوفات عامه که متولی ندارد یا مجهول‌التولیه است.
۲ـ نظارت کامل بر کلیه اعمال مربوط به تولیت و نظارت متولیان و نظارت موقوفات عامه.
۳ ـ نظارت بر کلیه اماکن مذهبی اسلامی.
۴ ـ اداره امور اماکن مذهبی اسلامی که ترتیب خاصی برای اداره آنها داده نشده است.
۵ ـ اداره امور حج.
ـ اداره امور زیارت اماکن متبرکه در خارج از کشور . تبصره ۱ ـ در موقوفات عامه که متولی ندارد و یا مجهول‌التولیه است وظائف و اختیارات مربوط به تولیت۶ با سازمان اوقاف‌است. تبصره ۲ ـ موقوفاتی که تولیت آنها با سلطان عصر است از شمول مقررات این قانون مستثنی است. تبصره ۳ ـ موارد مصرف وجوهی که طبق مقررات مربوط برای خدمات رفاهی از زائران دریافت می‌شود توسط شورای عالی حج و زیارت تعیین خواهد شد.
ماده ۲ ـ شورای عالی حج و زیارت مرکب از معاون نخست وزیر و سرپرست سازمان اوقاف، معاونان وزارتخانه‌های امور اقتصادی و دارائی، امور خارجه، بهداری، دادگستری، کشور و نیز معاونان بانک مرکزی ایران، جمعیت شیر و خورشید سرخ ایران، سازمان اطلاعات و امنیت کشور، شهربانی کشور، شرکت هواپیمائی ملی ایران و دو نفر از مجتهدین و یک نفر ازمعتمدان به تشخیص معاون نخست وزیر و سرپرست سازمان اوقاف و یک نفر از بازرگانان به معرفی اتاق بازرگانی و صنایع ومعادن ایران در سازمان اوقاف تشکیل می‌شود. تبصره ـ ریاست شورای عالی حج و زیارت با معاون نخست وزیر و سرپرست سازمان اوقاف است و آئین‌نامه طرز تشکیل و وظائف آن به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
ماده ۳ ـ موقوفه عام دارای شخصیت حقوقی است و متولی یا سازمان اوقاف حسب مورد نماینده آن می‌باشد.
ماده ۴ ـ متولی موقوفه کسی است که به موجب مقررات قانون مدنی واجد این سمت باشد تولیت متولی باید به وسیله شعبه‌تحقیق اوقاف گواهی شود. اشخاص ذینفع پس از ابلاغ تصمیم شعبه تحقیق در صورتی که معترض باشند می‌توانند ظرف ده‌روز اعتراض‌نامه خود رابه هیات تجدیدنظر اوقاف تسلیم کنند پس از انقضای مدت گواهی شعبه تحقیق اوقاف و تصمیم هیات تجدیدنظر از ناحیه اشخاص ذینفع قابل شکایت در دادگاه شهرستان است و حکم دادگاه در این موارد قابل پژوهش و فرجام می‌باشد. همین حکم در مورد ثلث ـ نذر و حبس نیز جاری است. تبصره ۱ ـ موقوفاتی که متولی آنها فوت می‌شوند تا تشخیص متولی بعدی و موقوفاتی که آن به حکم تحقیق اوقاف ممنوع المداخله می‌شود تا رفع ممنوعیت باضم امین در حکم موقوفات بدون متولی است. تبصره ۲ ـ هرگاه شخص یا اشخاصی که در وقفنامه به عنوان متولی معین شده‌اند وجود نداشته باشند و یا اوصاف مقرر در وقفنامه منطبق با شخص یا اشخاص معینی نگردد موقوفه در حکم موقوفه مجهول‌التولیه است. تبصره ۳ ـ در موقوفاتی که شرط مباشرت نشده باشد هرگاه متولی برای تصدی تمام یا قسمتی از امور مربوط به موقوفه وکیلی انتخاب کند، وکیل مذکور باید توانائی انجام مورد وکالت را داشته باشد در صورتی که وکیلی که از طرف متولی برای‌انجام تمام یا قسمتی از امور مربوط به موقوفه انتخاب شده به تشخیص سازمان اوقاف قادر به انجام امور موقوفه نباشد مراتب کتب به طریق اطمینان بخشی به متولی ابلاغ خواهد شد. هرگاه ظرف دو ماه برای متولیان مقیم ایران و چهار ماه برای متولیان‌مقیم خارج کشور متولی اقدام به تغییر وکیل نماید، وکیل مزبور باابلاغ سازمان اوقاف منعزل می‌شود این حکم شامل وکلائی که قبلا نیز انتخاب شده‌اند خواهد شد.
ماده ۵ ـ سازمان اوقاف می‌تواند برای اماکن مذهبی اسلامی از قبیل مساجد و بقاع متبرکه و امامزاده‌ها و معابد و امثال آن‌همچنین موقوفات عامه‌ای که متولی ندارد با تصویب شورای عالی اوقاف شخص یا هیاتی از اشخاص متدین و معروف به‌امانت را به عنوان امین یا هیات امناء تعیین کند. تبصره ۱ ـ نحوه انتخاب و برکناری و شرایط و حدود اختیارات و وظایف امین یا هیات امناء و میزان حق‌الزحمه آنان همچنین‌نظامات راجع به حفظ و نگهداری اماکن مذکور در این ماده و اموال آنها به موجب آئین‌نامه‌هائی خواهد بود که بر اساس‌مقررات و سنن و خصوصیات اماکن مربوط به تصویب شورای عالی اوقاف می‌رسد. تبصره ۲ ـ وجوه و حاصل فروش اموال منقول زائد بر احتیاجی که به این قبیل اماکن اهداء می‌شود با جلب نظر سازمان اوقاف به وسیله هیات امناء به ترتیب صرف عمران و آبادی آنها و تدارک وسایل رفاه و بهداشت زوار اماکن مذکور و ساکنان‌آن ناحیه خواهد رسید.
ماده ۶ ـ صرف درآمد موقوفات به منظور بقاء عین آنها بر سایر مصارف مقدم است و متولی موظف است موجبات آبادانی‌رقبات موقوفه را با ارشاد و راهنمائی‌های سازمان اوقاف در جهت بهره‌برداری صحیح از آنها به منظور اجرای نیات واقف‌فراهم آورد.
ماده ۷ ـ هرگاه متولی یا ناظر نسبت به عین یا منافع موقوفه تعدی و تفریط نماید و یا در انجام وظایف مقرر در وقفنامه اوقاف و آئین‌نامه‌های مربوط مسامحه و اهمال ورزد به موجب تصمیم شعبه اوقاف از دخالت در امور موقوفه ممنوع می‌شود.ممنوعیت از دخالت در امور موقوفه در صورتی که به سبب خیانت باشد با ضم امین بر طبق مقررات قانون مدنی و رد مال‌مورد خیانت مرتفع می‌شود و در سایر موارد ممنوعیت در صورتی رفع می‌شود که متولی یا ناظر ممنوع عملا به مقررات‌قانونی تمکین و خسارات ناشی از علت ممنوعیت را جبران نماید. تبصره ۱ ـ در مواردی که مطابق قانون مدنی ضم امین می‌شود دادگاه‌ها می‌توانند سازمان اوقاف را هم به عنوان امین تعیین‌نمایند. تبصره ۲ ـ کلیه مباشران موقوفات و اماکن مذهبی اعم از متولی و متصدی و ناظر و امناء و غیره در حکم امین می‌باشند و درصورت تعدی و تفریط ملزم به جبران خسارات خواهند بود و هرگاه عمل آنها مشمول عناوین کیفری باشد به مجازات مقرر نیز محکوم خواهند شد.
ماده ۸ ـ درآمد موقوفات مجهول‌المصرف و اموالی که به صیغه مبرات مطلقه وقف شده همچنین عشر نذور و بقاع متبرکه اسلامی که مبلغ نذور هر کدام در سال بیش از یک میلیون ریال باشد اختصاص به تحقیق و تبلیغ و نشر کتب در زمینه معارف‌اسلامی دارد و طبق آئین‌نامه‌ای که شورای عالی اوقاف تصویب خواهد کرد به مصرف می‌رسد. تبصره ـ درآمد موقوفات متعذرالمصرف و موقوفاتی که عواید آنها به علت قلت برای اجرای نظر واقف کافی نیست همچنین آن قسمت از درآمد موقوفاتی که به علت کثرت عواید زائد بر مصارف متعارف باشد با تشخیص تحقیق اوقاف به نزدیک‌ترین غرض واقف در محل به مصرف می‌رسد. مقصود از متعذرالمصرف آن است که به علت فراهم نبودن و یا انتفاء موضوع و یا عدم احتیاج به مصرف صرف درآمد موقوفه در مصارف مقرر مقدور نباشد.
ماده ۹ ـ سازمان اوقاف در مورد کلیه موقوفات عامه و اماکن مذهبی اسلامی در صورت عدم اقدام متولی حق تقاضای ثبت و اعتراض و اقامه دعوی را دارد و اگر متولی طرف دعوی واقع شده باشد می‌تواند به عنوان ثالث وارد دعوی شود و در صورت محکوم شدن متولی بر حکم اعتراض کند. در کلیه موارد مذکور سازمان اوقاف از پرداخت مخارج دادرسی و هزینه‌های ثبتی و اجرائی معاف می‌باشد.
ماده ۱۰ ـ ثبت معاملات راجع به عین یا منافع موقوفه و حبس و ثلث و نذری که منافع آنها به طور دائم و یا در مدتی که کمتر از ده سال نباشد و برای مصارف عامه تخصیص داده شده باشد در دفاتر اسناد رسمی موکول به موافقت سازمان اوقاف است.دفاتر اسناد رسمی مکلفند رونوشت اسناد راجع به وقف و حبس و ثلث و نذر را ظرف ده روز پس از ثبت به اداره اوقاف مربوط ارسال دارند. تبصره ـ ادارات ثبت مکلفند رونوشت مصدق اسناد مالکیت وقف و ثلث و حبس و نذر را پس از صدور به اداره اوقاف محل تحویل نمایند و متولیان موظفند ظرف دو ماه از تاریخ اجرای این قانون رونوشت مصدق اسناد مالکیت و وقفنامه‌های موجود نزد خود را برای حفظ و نگهداری به اداره اوقاف مربوط تسلیم دارند.
ماده ۱۱ ـ حق‌التولیه متولی و یا سازمان اوقاف در قبال اعمال تولیت نسبت به موقوفات عامه همچنین حق‌النظاره ناظر به میزان مقرر در وقفنامه خواهد بود و در صورتی که وقفنامه موجود نباشد و یا میزان حق‌التولیه و حق‌النظاره در آن تعیین نشده باشد حق‌التولیه ده درصد و حق‌النظاره پنج درصد از عایدات خالص خواهد بود و سازمان اوقاف برای نظارت در موقوفات عامه‌ای که متولی دارد صدی پنج از عایدات خالص آنها را به عنوان حق‌النظاره دریافت خواهد داشت. تبصره ۱ ـ سازمان اوقاف از موقوفات مساجد و بیمارستان‌ها و مدارس حق‌التولیه و حق‌النظاره دریافت نمی‌کند همچنین نظارت آن بر درآمد و هزینه مؤسسات خیریه و آب‌های وقف بر شهرها مجانی خواهد بود. تبصره ۲ ـ در موردی که واقف خود متولی است سازمان اوقاف جز به درخواست او نسبت به درآمد و هزینه موقوفه نظارت ندارد و حق‌النظارت دریافت نمی‌کند. تبصره ۳ ـ به متولی ممنوع‌المداخله در زمان ممنوعیت حق‌التولیه تعلق نخواهد گرفت در صورت ضم امین نصف حق‌التولیه متعلق به امین خواهد شد.
ماده ۱۲ ـ سازمان اوقاف عوایدی را که از محل حق‌التولیه و حق‌النظاره دریافت می‌دارد طبق بودجه‌ای که هر سال تنظیم و تصویب خواهد کرد به مصرف عمران و تعمیر اماکن مذهبی اسلامی و احداث ساختمان‌های عام‌المنفعه و نشر و تبلیغ معارف اسلامی و هزینه‌های مربوط به حفظ منافع موقوفات و اماکن مذهبی اسلامی می‌رساند.
ماده ۱۳ ـ تحقیق در جمع و خرج عواید راجع به وقف و ثلث و حبس و نذر به وصف مذکور در قسمت اول ماده ۱۰ این قانون و صدور مفاصاحساب و تطبیق مصارف با مفاد وقفنامه و تشخیص متولی و ناظر و موقوف علیهم و حل اختلافات بین آنان همچنین رسیدگی و اظهارنظر و اخذ تصمیم در مورد ممنوعیت متولی از دخالت در امور مربوط و لغو آن با شعب تحقیق اوقاف است.
ماده ۱۴ ـ هیات تحقیق اوقاف مرکب از دو قسمت حقوقی و حسابرسی است و شعب آن بر حسب ضرورت در مراکز استان‌ها و شهرستان‌ها تاسیس می‌گردد. تبصره ـ تجدیدنظر از تصمیمات شعب تحقیق در هیات تجدیدنظری که در مرکز تشکیل می‌شود به عمل می‌آید. اداره‌اوقاف و اشخاص ذینفع در صورتی که اعتراض داشته باشند می‌توانند ظرف ده روز پس از ابلاغ تصمیم شعبه تحقیق‌اعتراض‌نامه خود را به هیات تجدیدنظر تحقیق اوقاف تسلیم کنند.
ماده ۱۵ ـ تصمیمات مرحله بدوی قسمت حقوقی تحقیق اوقاف تا زمانی که تصمیم از هیات تجدیدنظر تحقیق اوقاف و یاحکم قطعی یا دستور موقت از مراجع قضائی بر فسخ یا جلوگیری از اجراء آنها صادر نشده باشد قابل اجرا است.
ماده ۱۶ ـ تصمیمات شعب تحقیق اوقاف بر اساس قوانین و مقررات اجرائی به وسیله ماموران اجرای اوقاف یا قوای انتظامی به مرحله اجراء گذارده می‌شود.
ماده ۱۷ ـ اشخاص ذینفع می‌توانند نسبت به تصمیمات تجدیدنظر تحقیق اوقاف و تصمیمات بدوی که مدت تجدیدنظر آن‌مقتضی شده باشد به دادگاه‌های عمومی مراجعه نمایند.
ماده ۱۸ ـ تبدیل به احسن موقوفه با رعایت مقررات قانون مدنی و تصویب شورای عالی اوقاف به عمل می‌آید. تبصره ـ خرید سهام موسسات تولیدی به تشخیص شورای عالی اوقاف و با رعایت مقررات قانون مدنی در مقام تبدیل به احسن مجاز است و انتقال این سهام جز در موارد تبدیل به احسن جایز نیست.
ماده ۱۹ ـ سهم شرکت‌های تولیدی و اموالی که مورد حبس و یا وصیت برای امور خیریه یا نذر با وصف مذکور در قسمت اول ماده ۱۰ قرار گرفته باشد مشمول مواد این قانون خواهد بود. تبصره ـ سهام موضوع این ماده و ماده ۱۸ باید در اختیار سازمان اوقاف قرار گیرد تا به نحو اطمینان بخشی نگهداری کند.
ماده ۲۰ ـ تبدیل به احسن موقوفات خاص همچنین اجاره زائد بر ده سال موقوفات مذکور با موافقت و تصویب شورای عالی اوقاف ممکن است و سازمان اوقاف در سایر موارد در این موقوفات مداخله‌ای ندارد ولی در صورتی که تقاضای ثبت موقوفه‌به عنوان مالکیت شده باشد سازمان اوقاف مکلف است نسبت به آن اعتراض و اقامه دعوی نماید.
ماده ۲۱ ـ اراضی که برای احداث مراکز آموزشی یا درمانی وقف یا نذر یا حبس می‌شود در صورتی که متولی در مدت متناسب با تشخیص شورای عالی اوقاف اقدام مؤثری برای احداث مراکز مذکور نکند سازمان اوقاف می‌تواند با تصویب شورای عالی اوقاف اراضی مذکور را حسب مورد در اختیار وزارت آموزش و پرورش ـ وزارت بهداری ـ جمعیت شیر و خورشید سرخ محل یا سازمان خدمات اجتماعی بگذارد تا مراکز مورد نظر را احداث و تصدی کند.
ماده ۲۲ ـ آئین‌نامه طرز تحقیق و رسیدگی در شعب تحقیق اوقاف همچنین طرز تشکیل هیات‌های تجدید نظر و سایر آئین‌نامه‌های اجرای این قانون جز در مواردی که نحوه تصویب آنها ذکر نشده است با پیشنهاد سازمان اوقاف به تصویب هیات وزیران خواهد رسید. ماده ۲۳ ـ مواد ۶ و ۷ قانون معارف و اوقاف مصوب شعبان ۱۳۲۸ قمری و قانون اوقاف مصوب دی ماه ۱۳۱۳ شمسی و قوانین و مقرراتی که با این قانون مغایرت دارد از تاریخ تصویب این قانون لغو می‌گردد.
بررسی مسائل مربوط به پارکینگ آپارتمانها
يك ساختمان كه داراي آپارتمان هايي است از قسمتهاي مختلف تشكيل مي شود. قانون تملك آپارتمان ها در تقسيم بندي كلي ، مالكيت در آپارتمانها را به دو قسمت اختصاصي و مشترك تقسيم مي كند .
ماده ۱- قانون مرقوم مي گويد : (( مالكيت در آپارتمان هاي مختلف و محل هاي پيشه و سكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است : مالكيت اختصاصي و مالكيت قسمتهاي مشترك .))
تعريف قسمتهاي مشترك :
همانطوري كه از واژه (( مشترك )) پيداست ، قسمت هايي از ساختمان كه به طور مشترك مورد استفاده عموم مالكان ( يا استفاده كنندگان ) قرار مي گيرند ، قسمت هاي مشترك ناميده مي شوند . هم چنانكه قانون تملك آپارتمانها نيز در ماده ۲ قسمتهاي مشترك را اين گونه تعريف مي كند :
(( قسمت هاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت از قسمت هايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي گيرد . به طور كلي قسمت هايي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمت هاي مشترك محسوب مي شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد ))
تعريف فوق به وسيله ماده ۳ آئين نامه اجرايي به شرح زير تكميل شده است :
(( قسمت هايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به طور مستقيم يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء مي باشد ، قسمت هاي مشترك محسوب مي گردد و نمي توان حق انحصاري براي آنها قائل شد .))
بنابراين ، ويژگي هاي قسمت هاي مشترك عبارتند از : عدم استفاده انحصاري ، عدم تشخيص و تلقي به عنوان قسمت اختصاصي ، انتقال قهري ، تقسيم ناپذيري ،ممنوعيت گذاردن اشياء ، ممنوعيت نگاهداري حيوانات و مانند اينها .
قانون تملك آپارتمانها فقط به تعريف قسمتهاي مشترك ساختمان بسنده كرده ولي آئين نامه اجرايي قانون مرقوم در ماده ۴ قسمتهاي مشترك مذكور در ماده ۲ قانون يادشده را به شرح زير احصاء كرده است . زمين زير بنا ، تاسيسات ، اسكلت ساختمان ،درها و پنجره ها ، راهروها ، پله ها ، پاگردها ، تاسيسات مربوط به راه پله ، بام ، نماي خارجي ساختمان ، محوطه ساختمان و نظاير اينها .
تعريف قسمتهاي اختصاصي :
قانون تملك آپارتمان ها و آئين نامه اجرايي آن تعريف دقيقي از قسمت هاي اختصاصي ارائه نمي دهد. فقط آئين نامه اجرايي در ماده ۱ مي گويد : (( قسمت هايي از بنا اختصاصي تلقي مي شود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معيني يا قائم مقام او تخصيص يافته باشد )) بنا به تعريف بالا معيار تشخيص قسمت هاي اختصاصي از قسمت هاي مشترك منحصراً (( عرف )) است .
از طرفي ماده ۲ آئين نامه اجرايي در تكميل مطلب فوق بيان مي كند : (( علاوه بر ثبت ارضي زير بنا و … براي مالكيت قسمت هاي اختصاصي نيز بايد به طور مجزا سند مالكيت صادر شود ، مشخصات كامل قسمت اختصاصي از لحاظ حدود ، طبقه ، شماره ، مساحت قسمت هاي وابسته ، ارزش و غيره بايد در سند قيد گردد)) با عنايت به ماده ۲ قانون تملك آپارتمانها كه در آن تعريف قسمت هاي مشترك ساختمان را ديديم و با توجه به مادتين ۱ و ۲ آئين نامه اجرايي مي توان قسمت هاي اختصاصي ساختمان را چنين توصيف كرد :(( قسمت هاي اختصاصي عبارت از قسمت هايي از ساختمان است كه داراي سند مالكيت رسمي مجزا از يكديگر با ذكر حدود و مشخصات خود متعلق به شخص معين يا قائم مقام او بوده و يا عرفاً متعلق به او باشد )) همان طوري كه از كلمه (( اختصاصي )) پيداست ، قسمت هاي اختصاصي اساساً در مالكيت انحصاري و شخصي افراد است و هر كس كه طبق ماده ۲۲ قانون ثبت – سند مالكيت به نام او صادر شده ، مالك منحصر آن شناخته مي شود ، برخلاف قسمتهاي مشترك ، ساير مالكين هيچ گونه حقي در قسمتهاي اختصاصي ديگران ندارند و از اين حيث است كه ماده ۹ قانون تملك آپارتمانها تصريح مي كند : (( هر يك از مالكين مي تواند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني ( هر گونه ) عملياتي را كه براي استفاده بهتر از قسمت اختصاصي خود مفيد مي داند ، انجام دهد ….))
بنابراين در يك مجموعه ساختماني فقط قسمتهاي اختصاصي داراي سند مالكيت رسمي مجزا از هم هستند و براي قسمتهاي اشتراكي به هيچ وجه سند رسمي جداگانه صادر نمي شود . حدود و مشخصات و نام قسمت هاي اشتراكي در صورت مجلس تفكيكي كه توسط نماينده اداره ثبت تنظيم مي شود ، تعيين مي گردد. مع هذا صورت مجلس تفكيكي علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت هاي اختصاصي را نيز در بر مي گيرد لكن به طوري كه گفتيم فقط براي قسمت هاي اختصاصي سند رسمي جداگانه صادر و به مالكين آنها تقسيم مي گردد و صدور سند مالكيت براي قسمت هاي مشترك بي معني است .
قسمت هاي اختصاصي در واقع همان آپارتمان هاي جداگانه ساختمان و در صورت داشتن متعلقات از قبيل پاركينگ و انباري و غيره مي باشند.
با تصويب قانون تملك آپارتمان ها در اسفند ماه ۱۳۴۳ و آئين نامه اجرايي آن ، تفكيك آپارتمان در ادارات ثبت شهرهاي بزرگ بالاخص تهران آغاز و با استفاده از موازين قانوني و بخشنامه هاي ارشادي در راستاي قانون تملك آپارتمان ها روز به روز نحوه اقدام در خصوص تفكيك منسجم تر گرديد.
با گذشت بيش از ۳۰ سال ، موارد نقض ، ايرادات و مشكلات قانون حاكم بر تفكيك آپارتمان ها به عينه در عمل ظاهر شد و سازمان ثبت نيز تلاش خود را براي استفاده از روح و مفهوم قوانين و آئين نامه هاي ناظر بر آن به كاربرد به طوري كه در حال حاضر تفكيك مجتمع هاي آپارتماني كوتاه و بلند مرتبه با رعايت كليه حقوق مالكان و خريداران بدون اشكال و موانع جدي صورت مي گيرد و در واقع اقدام در مورد تفكيك اعيان مطلوبيت يافته است و صورت مجلس تفكيكي با رعايت جوانب قانون تنظيم مي شود. اما مطلبي كه تا سال ۱۳۷۱ اكثراً مورد ايراد و اشكال و شكايت خريداران قطعات آپارتمان قرار مي گرفت ، وضع پاركينگ مشاعي در يك مجموعه ساختماني بود. انجام تفكيك اعيان با ارائه گواهي پايان ساختمان شهرداري به اداره ثبت است . تا سال ۱۳۷۱ و مدتي بعد از آن در گواهي هاي پايان ساختمان قسمت هايي كه به منظور پاركينگ در مجموعه وجود داشت ، به صورت مشاع بوده مثلاً در صورت مجلس تفكيكي نوشته مي شد (( در طبقه زير زمين ۱۸۰ متر مربع محل پاركينگ يا طبقه همكف ۱۲۰ متر مربع محل پاركينگ ها )) ،اين قيد هيچ توجهي به تعداد آپارتمان هاي مجموعه و گنجايش تعداد اتومبيل در متراژهاي فوق نداشت و ادارات ثبت نيز به تبعيت از گواهي پايان ساختمان ، همين مساحت ها را در قسمت هاي مشاعي صورت مجلس به عنوان محل پاركينگ منظور مي داشتند. در ساختمان هايي كه محل پاركينگ مشاعي به تعداد واحدهاي آپارتماني باشد اقدام به اين صورت ايرادي نداشته و در آتيه نيز مشكلي به وجود نخواهد آمد ولي اكثراً مساحت منظور شده براي استفاده پاركينگ مشاعي براي همه اتومبيل هاي مالكان آپارتمانها كافي نبوده يك يا دو واحد يا تعداد بيشتري از مالكان آپارتمان ها از داشتن پاركينگ محروم مي مانند يا بعضاً مالك اوليه در موقع تنظيم سند انتقال آپارتمان ،خريدار را از حق داشتن پاركينگ منع نموده و محوطه پاركينگ را به يك يا دو واحد آپارتماني تبديل نموده و از خريداران تضيع حق مي گرديد و از طرفي با قيد محوطه پاركينگ ها در قسمت مشاعي صورت مجلس آن هم فقط افتادگي دارد كافي براي استفاده عده اي ، خريداران در مقام اعتراض برآمده و با توجه به ماده ۳ آئين نامه قانون تملك آپارتمان ها كه مقرر مي دارد :
(( قسمت هايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آن ها كه به طور مستقيم مورد استفاده تمام شركاء ميباشد قسمت هاي مشترك محسوب مي گردد نمي توان حق انحصاري بر آنها قائل شد )) ، منع استفاده از پاركينگ مشاعي را برخلاف مي دانستند. بعد از اعتراضات و شكايات زياد مردم ، واحدهاي ثبتي به قيد ظرفيت پاركينگ مشاعي در صورت مجلس تفكيكي به منظور استفاده تعداد مشخص اتومبيل پرداخته و صراحتاً در آن ذكر مي شد چند واحد از قطعات مورد تفكيك فاقد پاركينگ مي باشند و همين مطلب در اسناد انتقال نيز نوشته شده و چند مالك آپارتمان را از حق استفاده از پاركينگ مشاعي محروم مي داشت تا اين كه بخشنامه شماره ۳۵۰۹۷/۵ مورخ ۲۵/۱۲/۷۱ اداره كل ثبت استان تهران با استفاده از مدلول ماده ۴ آئين نامه اجرايي كه پاركينگ جزو مشاعات تعيين نشده ،پاركينگ را مفروز نموده و شهرداري نيز در گواهي پايان ساختمان به تعداد پاركينگ به صورت مشخص اشاره مي نمايد. با اين ترتيب در صورت مجالس تفكيكي كه بعد از بخشنامه اقدام شده اند تعداد پاركينگ ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعيين مي شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس ، پاركينگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقيقاً در سند قيد مي نمايند . در اين روش چون پاركينگ ها جزو مفروزات (آپارتمان هاي ) ساختمان هستند جاي اعتراض براي كساني كه پاركينگ نداشته باشند باقي نمي گذارد.
بنابراين تعلق پاركينگ ساختمان به يك واحد آپارتماني دو صورت دارد :
يك صورت از آن تعلق اختصاصي است كه همانند انباري با تعيين موقعيت و مساحت آن ، محل دقيقش در صورت مجلس تفكيكي و سند رسمي مربوط قيد مي شود و در حقيقت ملك اختصاصي مالك آپارتمان محسوب مي گردد. صورت ديگر تعلق پاركينگ به هر واحد به طور مشاعي است . كه قبل از سال ۱۳۷۱ عمل مي شد. به اين معنا كه در صورت مجلس تفكيكي واحدهايي كه مي توانند بصورت مشاع از پاركينگ ساختمان استفاده كنند ، نام برده مي شوند. در اين صورت فقط آپارتمان هايي كه حق استفاده از پاركينگ مشاع براي آنها شناخته شده مي توانند از پاركينگ ساختمان بطور مشاع استفاده كنند. ممكن است بعضي از واحدها حق استفاده از پاركينگ مشاعي را داشته باشند و بعضي ديگر نه . هم چنانكه ممكن است تمامي واحدهاي آپارتماني ساختمان بدون آن كه تعلق قسمتي از پاركينگ ها به نحو اختصاصي براي آنها معين شده باشد ، داراي حق استفاده مشاعي از پاركينگ ساختمان باشند . در اين حالت هر كدام از واحدها مي توانند اتومبيل خود را درهر قسمت از پاركينگ متوقف كند ، بي آن كه كسي معترض توقف او در قسمت خاصي از پاركينگ مشاعي باشد. البته در چنين حالتي مالكان براي ايجاد نظم و انضباط در ساختمان مي توانند با استقراع محل معيني را براي مدت معيني بطور موقت اختصاص به هريك از واحدها دهند و براي رعايت عدالت در سررسيد مدتهاي معين به تعويض آنها اقدام نمايند تا بين مالكان ( يا استفاده كنندگان ) رنجش و تنشي در اين خصوص ايجاد نشود.
يكي از مسايلي كه غالباً در ساختمان ايجاد اختلاف مي نمايد پاركينگ ساختمان است . اين اختلاف صور گوناگوني دارد كه در زير به برخي از آنها اشاره مي شود :
يك – ساختماني احداث شده و تعدادي از واحدها ( مثلاً ثلث واحدها) داراي پاركينگ مشاعي اند و دو ثلث بقيه واحدها فاقد پاركينگ مي باشند. از لحاظ اتخاذ تصميمات راجع به اداره ساختمان ، اكثريت با مالكيني است كه فاقد پاركينگ اند. تعدادي از اين اكثريت اتومبيل خود را در محل پاركينگ واحدهائي كه مالك پاركينگ مشاعي اند ، متوقف مي كنند. چون مالكان داراي پاركينگ در اقليت اند ، نمي توانند در مجمع عمومي مالكان ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان از جمله موضوع پاركينگ نظرات و منويات خود را به تصويب برسانند. در نتيجه مالكاني كه فاقد پاركينگ اند ( اكثريت )از اين موقعيت سوء استفاده نموده و به پاركينگ اقليت تجاوز مي كنند. در اين حالت مالكان داراي پاركينگ مي توانند منفرداً يا متفقاً با مراجعه به دادگاه از كساني كه حق استفاده از پاركينگ را ندارند به جرم تصرف عدواني شكايت كنند.
دادگاه با رويت مدارك و اسناد مالكيت دو طرف ، مالك متجاوز به پاركينگ را محكوم مي نمايد. زيرا كسي كه حق استفاده از پاركينگ را ندارد نمي تواند بطور غير قانوني به پاركينگ ديگري تجاوز كند. حتي تصميماتي هم كه از سوي اكثريت در مورد استفاده از پاركينگ عليه اقليت بطور غير قانوني اتخاذ شده از طريق دادگاه قابل ابطال است.
دو – در يك مجموعه ساختماني بعضي داراي حق استفاده از پاركينگ اعم از اختصاصي يا مشاعي مي باشند و بعضي ديگر فاقد چنين حقي اند. اما جايي از قسمتهاي مشترك ساختمان اعم از سقف يا حياط وجود دارد كه اگر چه به عنوان پاركينگ در اسناد و مدارك قيد نشده ، لكن به عنوان پاركينگ . توقف اتومبيل مي توان از آن استفاده كرد. مع هذا بعضي از مالكان با توقف اتومبيل در آن جا مخالفند زيرا آن قسمت جزو مشتركات و مشاعات ساختمان محسوب مي شود. آيا مخالفت آنها قانوني است يا نه ؟ آيا كساني كه فاقد حق استفاده از پاركينگ مي باشند مي توانند در آن قسمت ها اتومبيل خود را متوقف كنند ؟ پاسخ منفي است . چه ، اولاً آنها در سند مالكيت خود حق استفاده از پاركينگ را ندارند و ثانياً بدون اذن ساير مالكان كه داراي مالكيت مشاعي در قسمتهاي مشترك ساختمان اند ، نمي توانند به توقف اتومبيل خود در ساير قسمت ها كه به عنوان پاركينگ شناخته نشده است ، مبادرت ورزند. چنانچه مالكان فاقد پاركينگ بخواهند بدون اجازه سايرين در قسمت هاي مزبور اتومبيل خود را متوقف كنند ،مالكان معترض مي توانند از طريق دادگاه آنها را از اين عمل غير قانوني بازدارند.
سه – مالك ساختمان قبل از احداث ساختمان يا در اثناي آن ،آپارتمان ها را پيش فروش مي كند و در سند عادي تنظيمي ( قولنامه يا مبايعه نامه )براي واحد فروخته شده پاركينگي منظور مي كند. اما پس از ساخت و صدور پايان ساختمان بعضي از واحدها فاقد پاركينگ شناخته مي شوند. خريدار با توجه به سند عادي كه در آن براي او پاركينگ منظور شده بود به مالك اعتراض مي كند و مالك ( فروشنده ) قادر به تامين پاركينگ براي خريدار نيست. چه بايد كرد؟اين مقوله ارتباطي به حقوق مالكان آپارتمان ها ندارد. يعني فروشنده تعهدي كرده كه بايد از عهده آن برآيد يا به نحو مقتضي خسارات خريدار را كه ناشي از نقصان آپارتمان فروخته شده است ، جبران كند يا چنانچه از اين حيث جرمي مرتكب شده ، مجازات شود.
چهار – مالك ساختمان ، آپارتمان ها را مي سازد و به هنگام ساخت ، قبل يا بعد از آن واحدهاي آپارتماني را طي سند عادي (قولنامه يا مبايعه نامه ) به خريداران واگذار مي كند. ولي مالك از مفاد پروانه ساختمان تخلف و بعضي از پاركينگ ها را به واحد آپارتماني تبديل مي كند.
به هنگام صدور پايان ساختمان معلوم مي شود كه او از مفاد پروانه ساختمان تخلف كرده است و در نتيجه به استناد تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداري (۳) با پرداخت جريمه تخلف ساختماني را برطرف مي كند . پس از واگذاري آپارتمانها به خريداران ، آنها متوجه مي شوند . كه قبلاً طبق پروانه ساختمان براي واحد آنها پاركينگ منظور شده بوده است لكن به ترتيبي كه در بالا گفتيم مالك ساختمان پاركينگ هاي متعلقه را به يك واحد ديگر آپارتماني تبديل كرده است ،چه بايد كرد ؟
اين موضوع فروض مختلفي مي تواند داشته باشد :
۱- طي اسناد عادي واگذاري ( قولنامه يا مبايعه نامه ) صريحاً ذكر شده كه آپارتمان بدون پاركينگ فروخته شده است . در اين صورت چون خريدار آپارتمان را بدون پاركينگ خريده لذا قانوناً حق اعتراض ندارد.
۲- در اسناد عادي واگذاري مساله پاركينگ مسكوت مانده است . نه تصريح شده به اين كه آپارتمان خريداري شده داراي پاركينگ است و نه قيد شده به اين كه فاقد پاركينگ مي باشد . به نظر مي رسد با توجه به پروانه ساختمان خريدار در داشتن پاركينگ ذي حق است و مي تواند قلع و قمع آپارتماني كه در محل پاركينگ هاي متعلقه احداث شده از دادگاه تقاضا نمايد.
۳- مالك بعد از اخذ پايان ساختمان و صورت مجلس تفكيكي بعض يا تمام پاركينگ ها را به يك يا چندواحد آپارتماني تبديل مي كند و پس از پرداخت جريمه طبق تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداري ، آپارتمان ها را رسماً به خريداران واگذار مي كند. در اين صورت چون اين حق قبلاً طبق پروانه ساختمان براي هر واحد به عنوان پاركينگ شناخته شده بود ، اقدام مالك عمل غير قانوني تلقي و قابل اعاده به حالت پيشين است . به عبارت ديگر خريداران كه مالكان آپارتمان ها مي باشند با تقديم دادخواست به دادگاه قلع و قمع آپارتمان احداثي در محل پاركينگ ها را از دادگاه تقاضا مي نمايند و چون تخلف مالك ساختمان محرز است ،لذا دادگاه علي الاصول حكم بر قلع و قمع بنا خواهد داد.
همه چیز درباره قرارداد اجاره نامه
اجاره، قراردادی است که بر طبق آن فردی که موجر نامیده می‌شود، خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری که مستاجر نام دارد، برای مدت معین و در ازای اجاره‌بها یا کرایه، به اجاره واگذار می‌کند.
انواع اجاره
۱- اجاره خانه و آپارتمان مسکونی؛ در این نوع اجاره، مستاجر برای سکونت خود و افراد خانواده، خانه یا واحد آپارتمانی را معمولا برای یک سال اجاره می‌کند. موجر معمولا مبلغی به عنوان پول پیش یا ودیعه، از مستاجر دریافت می‌کند و مبلغی نیز ماهانه به عنوان اجاره‌بها تعیین می‌شود.
۲- اجاره مغازه و محل کسب؛ گاهی مستاجر برای اشتغال به کسب مانند طلافروشی، سوپرمارکت، خیاطی یا مغازه لوازم الکتریکی، مغازه‌ای را اجاره می‌کند. در این نوع اجاره‌ها، موجر معمولا مبلغی به عنوان سر قفلی دریافت می‌کند.
شرایط اجاره
۱- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد؛ بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی‌تواند ملکی را به اجاره دهد. مستاجر هم می‌تواند محلی را که اجاره کرده است، به دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
۲- مدت اجاره باید معین باشد؛ اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد. مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می‌شود.
۳- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند؛ بنابراین کودکان غیربالغ و افراد دیوانه نمی‌توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند. قیم این افراد می‌تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد.
۳- اجاره کتبی؛ طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد نیز زیر آن را امضا کنند همچنین این قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود تا دو طرف بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ بهره‌مند شوند. اگر طرفین (موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می‌شوند که باعث می‌شود ماه‌ها و شاید سال‌ها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
تکالیف موجر
۱- تحویل مورد اجاره به مستاجر؛ موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره، خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجر دهد.
۲- بازگرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه؛ چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر گرفته می‌شود، موجر در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر برگرداند.
۳- انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره؛ اگر موتورخانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی)، آسانسور، ایزوگام پشت‌بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم باشد، موجر باید آن را انجام دهد.
تکالیف مستاجر
۱- پرداخت کرایه؛ معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره‌بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره، حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها پیش‌بینی شده باشد، مستاجر باید به‌موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.
در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می‌کند، دیگر اجاره بها نمی‌پردازد. در مواردی که مستاجر، خانه یا آپارتمان را رهن کامل می‌کند، معمولا مبلغ پیش‌پرداخت زیاد است و به همین دلیل معمولا کرایه‌ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش‌پرداخت کم باشد، موجر اجاره‌بها (کرایه) نیز دریافت می‌کند.
۲- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد.
۳- انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره؛ اگر خانه یا مغازه نیاز به مواردی از قبیل رنگ‌آمیزی یا تعویض لامپ‌ها یا پریز و کلید برق و قفل درها داشته باشد، مستاجر خود باید این کار‌ها را انجام دهد.
۴- پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ؛ چون مستاجر از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می‌کند، هزینه‌های آن را نیز خود باید بپردازد. حق شارژ را نیز خود مستاجر باید پرداخت کند.
۵- جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر؛ اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند، مانند تعمیرات موتورخانه و آسانسور، انجام این تعمیرات با موجر است؛ لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری و ممانعت کند.
۶- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره؛ مستاجر باید به گونه‌ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خود آن را جبران کند.
۷- خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره‌ای؛ اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد (مانند طلافروشی) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره‌سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
حقوق مستاجر
۱- در خانه یا آپارتمان مسکونی؛ مستاجر معمولا برای سکونت خود و افراد خانواده‌اش خانه‌ای را اجاره می‌کند بنابراین او حق دارد از انباری یا پارکینگ مشترک استفاده کند؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد. اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد، در هنگام تخلیه می‌تواند آن را از موجر پس بگیرد. اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد، مستاجر می‌تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد. مستاجر می‌تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد؛ مگر اینکه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد. ۲- در مغازه و محل کسب؛ در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب، مستاجر صرفا باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده است، اشتغال یابد. بنابراین در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را دارد.
در این نوع از اجاره، موجر معمولا با گرفتن سرقفلی مغازه‌اش را اجاره می‌دهد. در هنگام تخلیه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بدهد. سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد.
حقوق موجر
۱- دریافت اجاره‌بها در مواعد مقرر.
۲- حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد؛ در این مورد باید به اجاره محل کسب‌هایی که قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده است، توجه کرد؛ چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی‌شود.
۳- حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.
خسارت به مال مورد اجاره
اگر مستاجر باعث ورود خسارت به مغازه یا خانه موجر شود، باید آن را جبران کند. مثلا اگر مستاجر شیشه‌های خانه یا مغازه را شکسته یا سایر اشیای موجر در محل را خراب کرده باشد، باید در هنگام تخلیه، خود آنها را تعمیر و اصلاح کند یا هزینه‌های آن را به موجر بپردازد.
اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری کند، موجر می‌تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارت‌های خود به دادگاه مراجعه کند. دادگاه از طریق پول پیش مستاجر که نزد موجر است، خسارت‌های موجر را جبران می‌کند.
تضمین تخلیه
اگر مستاجر خانه یا آپارتمان یا مغازه را در پایان مدت قرارداد تخلیه نکند، موجر می‌تواند از دادگاه بخواهد مستاجر را اجبار به تخلیه کند.
برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش پرداخت را به مستاجر برگرداند. معمولا موجر به هنگام قرارداد چک یا سفته‌ای از مستاجر می‌گیرد که در صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می‌تواند آن چک یا سفته را به اجرا بگذارد.
تقاضای مهلت برای تخلیه ملک
اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر محل را تخلیه نکند، موجر به دادگاه مراجعه می‌کند تا مستاجر را به تخلیه ملک مجبور کند.
اگر مستاجر به علتی نتواند تخلیه کند و تقاضای مهلت کند، دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا یک ماه به او مهلت می‌دهد تا ملک را تخلیه کند. در این صورت مستاجر باید اجاره بهای یک ماه را نیز بپردازد.
دقت در تنظیم قرارداد اجاره
با توجه به اینکه قوانین مختلفی در مورد اجاره (به ویژه اجاره محل کسب و تجارت) وجود دارد، موجران و مستاجران حتما باید از وکلا و مشاوران حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره بهره‌مند شوند زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکردن شرایط قانونی، ممکن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود نباشد یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی سرقفلی به مستاجر بپردازد.
همچنین ممکن است مستاجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد، حق سرقفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران ناشدنی بر او وارد شود.
نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که همواره قراردادهای اجاره خود را با امضای دو شاهد تنظیم کنید.
در غیر این صورت از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ (تخلیه فوری ملک) بهره‌مند نخواهید شد.
بر هم زدن قرارداد اجاره
۱- فسخ قرارداد از سوی مستاجر؛ معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد، یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره، موضوع را به موجر اعلام کند. در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر، قرارداد اجاره به پایان می‌رسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چک تضمینی، خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می‌گیرد.
گاهی خانه یا مغازه، معیوب و ناقص است. به عنوان مثال، موجر اعلام می‌کند خانه‌اش سیستم گرمایشی و سرمایشی دارد؛ در حالی که چنین نیست یا موجر اعلام می‌کند خانه‌اش صد متری است در حالی که هفتاد متری بوده است. در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را بر هم بزند. برای فسخ اجاره مراجعه به دادگاه لازم است.
۲- فسخ قرارداد از سوی موجر؛ اگر مستاجر محل اجاره را به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون تبدیل کند، موجر می‌تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را برهم بزند. همچنین اگر مستاجر به گونه‌ای از مال مورد اجاره استفاده کند که موجب خرابی و خسارت به ملک شود، موجر می‌تواند از دادگاه منع مستاجر را بخواهد. اگر منع مستاجر ممکن نبود، موجر می‌تواند اجاره را بر هم بزند. ۳- توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد؛ اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند، این عمل را اقاله می‌گویند. معمولا هر قراردادی را می‌توان با توافق دو طرف آن بر هم زد.
همه چیز درباره قرارداد اجاره نامه
اجاره، قراردادی است که بر طبق آن فردی که موجر نامیده می‌شود، خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری که مستاجر نام دارد، برای مدت معین و در ازای اجاره‌بها یا کرایه، به اجاره واگذار می‌کند.
نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه
مسیر امن مالکیت؟
اگر به دنبال خانه هستید، به احتمال زیاد به مشاوران املاک سری می‌زنید و از آنها در پیدا کردن خانه کمک می‌گیرید. پس از اینکه خانه مورد نظر خود را یافتید، نوبت به نوشتن قرارداد و قولنامه می‌رسد. اینکه قولنامه را چگونه تنظیم کنید و چه مواردی را در آن ذکر کنید، بسیار مهم است. زیرا که تعداد زیادی از پرونده‌های موجود در دادگاه در مورد املاک، از پیامدهای درست تنظیم نکردن قولنامه است.
اگر شما در تنظیم قولنامه دقت لازم را نداشته باشید ممکن است مانند دیواری مانع رسیدن شما به حقتان باشد. از طرف دیگر، چون قولنامه در دادگاه اعتبار دارد، در صورت درست تنظیم شدن می‌تواند در رسیدن شما به حقتان موثر باشد. در نوشتن قولنامه نکاتی باید رعایت شوند که بسیار مهم هستند. اگر فروشنده و خریدار دقت لازم در این مورد را به عمل بیاورند از اختلافات زیادی در این زمینه جلوگیری خواهد شد. چرا که در بیشتر مواقع قولنامه‌ها در بنگاه‌های معاملات ملکی نوشته می‌شود و بنگاه‌دار شما را راهنمایی می‌کند، در نتیجه دقت و آگاهی کافی شما راه را بر بسیاری از مشکلات خواهد بست.
قولنامه چیست؟
گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی (ملک و اتومبیل) را دارند ولی مقدمات لازم در حال حاضر وجود ندارد. مثلا خریدار نمی‌تواند مبلغ را یک‌جا بپردازد و یا فروشنده نمی‌تواند مال را تحویل خریدار دهد. اما هر دو بر سر فروش مال توافق دارند. در نتیجه توافقات خود را روی کاغذی به نام قولنامه می‌نویسند. وقتی قولنامه نوشته می‌شود یعنی بین خریدار و فروشنده یک سری قول و قرارهایی رد و بدل شده و فروشنده نباید مال را به دیگری بفروشد، خریدار هم باید تا مهلت تعیین شده پول را بپردازد. قولنامه یک سند عادی است یعنی اعتبار اسناد رسمی را ندارد. زیرا یک کاغذ است که به دست افراد عادی تنظیم شده و ماموران دولت در آن دخالتی نداشته‌اند. به عبارت دیگر گمان نکنید قولنامه سند خانه شماست و بخواهید با قولنامه کار را تمام کنید. تا وقتی به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکنید و سند دریافت نکنید مالک تام‌الاختیار خانه‌ای که خریده‌اید نیستید.
برای نوشتن قولنامه چه نکاتی باید رعایت شود؟
بسته به اینکه خریدار یا فروشنده هستید برای تنظیم یک قرارداد قولنامه‌ای مطمئن باید توصیه‌های متفاوتی را رعایت کنند.
اگر خریدار هستید
۱- قبل از هر چیز باید ببینید که مشاور املاکی که در آن اقدام به نوشتن قولنامه می‌کنید، از اتحادیه مجوز دارد یا نه. به علاوه حق بنگاه‌دار در قولنامه ذکر شود. همچنین از اسنادی که نزد مشاور املاک به امانت گذاشته می‌شود، در قرارداد نام برده شود.
۲- سند ملک را شخصا ملاحظه کنید تا اطمینان حاصل کنید که ملک در وثیقه نباشد. همچنین اگر می‌خواهید خیالتان از بابت اینکه فروشنده آن ملک را فقط به شما فروخته راحت شود، می‌توانید از طریق کد رهگیری، پیگیری کنید که قبلا به فرد دیگر فروخته نشده باشد. علاوه بر این مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارید با آن چه در سند ذکر شده تطبیق دهید. اگر معامله بر سر خرید خانه است، دقت کنید که ملحقات و مشاعات ملک مانند آب و برق و پارکینگ و انباری و… در سند قید شده باشد.
۳- اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند، وکیل و نماینده مالک است، مطمئن شوید که نمایندگی او قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.
۴- مالی که قصد خرید آن را دارید اگر از طریق ارث به فروشنده رسیده، حتما گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده کنید.
۵- اطمینان پیدا کنید که فروشنده ممنوع‌المعامله نیست، در غیر این صورت قادر به انتقال سند رسمی به شما نخواهد بود.
۶- تا زمانی که مال را دریافت نکرده‌اید یا سند به نام شما نخورده است، از پرداخت کل مبلغ خودداری کنید.
۷- اگر قصد خرید ملکی را دارید که در حال حاضر مستاجر دارد، با فروشنده بر سر زمان و نحوه تخلیه ملک توافق کنید.
۸- اگر مال، چند نفر مالک داشته باشد، همه آنها باید زیر قولنامه را امضا کنند، مگر اینکه یک نفر از طرف همه آنها وکالت داشته باشد.
۹- نکته‌ای که باید به آن توجه کنید این است که در قولنامه ذکر کنید که اگر درباره مالی که به شما فروخته شده، فرد دیگری ادعای مالکیت کرد، مسوولیت جبران خسارت به عهده کیست.
۱۰- نکته مهم دیگر این است که علاوه بر امضای فروشنده و خریدار و مهر بنگاه دار، دو نفر شاهد معتمد دو طرف، زیر قولنامه را امضا کنند تا از مشکلات احتمالی آینده پیشگیری شود. فراموش نکنید در قولنامه تاریخ و محل دفتر خانه‌ای را که باید فروشنده در آن سند ملک را به نام شما بزند حتما قید کنید.
۱۱-همچنین «اسقاط کافه خیارات» در قولنامه را فراموش نکنید؛ این بدان معنی است که راه برای هرگونه برهم زدن معامله توسط فروشنده بسته می‌شود.
۱۲- امروزه نسخه‌های چاپی قولنامه وجود دارد. از نوشتن و امضا کردن قولنامه‌های دستی خودداری کنید. قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود. یک نسخه دست خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه دار می‌ماند.
اگر فروشنده هستید
اگر شما فروشنده هستید، قبل از اینکه به دردسر بیفتید از توان مالی خریدار برای پرداخت مبلغ معامله اطمینان حاصل کنید. هم چنین در صورتی که قرار است مبلغ معامله از طریق چک پرداخت شود، اگر چک خریدار برگشت بخورد، شما فقط می‌توانید تقاضای قیمت چک را بکنید و اختیاری درباره برهم زدن معامله ندارید. فقط یک راه وجود دارد و آن این است که شرط برهم زدن معامله را در صورت برگشت خوردن چک، در قولنامه بگنجانید.
علاوه بر این می‌توانید در قولنامه تصریح کنید که اگر در روزی که برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند مشخص شده، خریدار حضور پیدا نکرد یا پول مورد نیاز را به همراه نداشت، معامله «منفسخ» شود. یعنی به خودی خود منتفی شود. حتی می‌توانید پا را از این هم فراتر بگذارید و قید کنید که اگر این اتفاق افتاد این مال را بدون نیاز به مراجعه به دادگاه به هر کس دیگری که بخواهید می‌فروشید.
محکم کاری قولنامه
اگر هر یک از دو طرف معامله به قول و قرارهای موجود در قولنامه عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند تقاضای «وجه التزام» کند. وجه التزام نوعی جریمه برای کسی است که تعهد خود را انجام نداده و میزان آن در قولنامه قید می‌شود و می‌تواند به سه صورت باشد: هر یک از طرفین اگر تعهد خود را انجام ندهد، طرف دیگر وجه التزام را دریافت کند و معامله به هم می‌خورد. حالت دوم این است که علاوه بر اینکه مبلغ تعیین می‌شود، کسی که تعهد خود را انجام نداده باید جریمه را بدهد، اما معامله به قوت خود باقی است و تعهد عقب افتاده را باید انجام دهد.
یا اینکه توافق می‌کنند در روز مشخصی در دفترخانه حضور پیدا کنند، اگر هر کدام از دو طرف نیامدند، به ازای هر روز تاخیر، مبلغی به عنوان خسارت تعیین می‌شود.
نکته مهم این است که کسی که تقاضای وجه التزام می‌کند، باید خود به درستی تعهداتش را انجام داده باشد.
اگر فروشنده از آمدن به دفتر اسناد رسمی خودداری کرد
اگر در روز مقرر به دفتر خانه رفتید و از فروشنده خبری نبود، یک گواهی عدم حضور فروشنده از سردفتر بگیرید و به دادگاه مراجعه کنید. با تقدیم دادخواست به همراه گواهی، الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند به نام خودتان را از دادگاه بخواهید. اگر باز هم فروشنده امتناع کرد، نماینده اجرای احکام به جای وی سند را امضا خواهد کرد.
قولنامه، حامی حقوق شما
همان‌طور که گفته شد، قولنامه یک سند عادی است. اما اگر درست و با توجه به نکات گفته شده تنظیم شود، به استناد آن می‌توانید به دادگاه مراجعه و حقوق مندرج در قولنامه را پیگیری کنید. با توجه به مفاد قولنامه، خریدار می‌تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند. فروشنده هم می‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از خریدار بگیرد.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
مبایعه نامه یا بیع نامه، قرارداد خرید و فروش با یک‌سری شرایط است. در عمل، قولنامه و مبایعه نامه تفاوتی ندارند. آنچه که در عرف قولنامه نامیده می‌شود میان حقوقدانان به مبایعه‌نامه شهرت دارد.
عقل حکم می‌کند که قرارداد قولنامه را با احتیاط بیشتری منعقد کنید چون قولنامه با بیع‌نامه فرق می‌کند و وعده بیع است. البته عقد تابع اراده باطنی افراد است و ممکن است شخصی که قولنامه‌ای را تنظیم کرده است بتواند با ارایه دلایل و مدارکی ثابت کند که آنچه واقع شده است بیع است.
كميسيون ماده صد شهرداری
مالكين اراضى و املاك واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمرانى يا تفكيك اراضى و شروع ساختمان از شهردارى پروانه أخذ نمايند . شهردارى مىتواند از عمليات ساختمانى ساختمانهاى بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه به وسيله مأمورين خود اعم از آن كه ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع باشد ، جلوگيرى نمايد . بر اساس ماده ۱۰۰ شهردارى ، قبل از هر اقدام عمرانى اخذ پروانه از شهردارى الزامى است . هر گونه تعمير املاك واقع در توسعهى معابر و طرحهاى تملكى با هماهنگى و مجوز شهردارى بايد انجام پذيرد .
تبصره ۱ : در موارد ذكر شدهى فوق كه از لحاظ اصول شهرسازى يا فنى يا بهداشتى ، قلع تأسيسات و بناهاى خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد يا بدون پروانه شهردارى ساختمان احداث يا شروع به احداث شده باشد به تقاضاى شهردارى موضوع در كميسيونهائى مركب از : نماينده وزارت كشور با انتخاب وزير كشور و يكى از قضات دادگسترى با انتخاب وزير دادگسترى و يكى از اعضاى انجمن شهر ( شوراى شهر ) با انتخاب انجمن مطرح مىشود . كميسيون پس از وصول پرونده به ذينفع اعلام مىنمايد كه ظرف ده روز توضيحات خود را كتباً ارسال دارد ، پس از انقضاء مدت مذكور، كميسيون مكلف است موضوع را با حضور نماينده شهردارى كه بدون حق رأى براى اداى توضيح شركت مىكند ظرف مدت يك ماه تصميم مقتضى بر حسب مورد اتخاذ كند ؛ در مواردىكه شهردارى از ادامه عمليات ساختمانى بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيرى مىكند مكلف است حداكثر ظرف يك هفته از تاريخ جلوگيرى ، موضوع را در كميسيون مذكور مطرح نمايد ، در غير اين صورت كميسيون به تقاضاى ذينفع به موضوع رسيدگى خواهد كرد . در صورتىكه تصميم كميسيون بر قلع تمام يا قسمتى از بنا باشد ، مهلت مناسب را كه نبايد از دو ماه تجاوز كند ، تعيين مىنمايد. شهردارى مكلف است تصميم مزبور را به مالك ابلاغ كند . هر گاه مالك در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننمايد ، شهردارى رأساً اقدام كرده و هزينه آن را طبق مقررات آئيننامه اجراى وصول عوارض ، از مالك دريافت خواهد نمود .
تبصره ۲ : در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زيربناى مندرج در پروانه ساختمانى واقع در حوزه استفاده از اراضى مسكونى ، كميسيون مىتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملك از نظر مكانى ( در بر خيابانهاى اصلى يا خيابانهاى فرعى و يا كوچههاى بنباز يا بنبست) رأى به أخذ جريمهاى كه متناسب با نوع استفاده از فضاى ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفى باشد ، تعيين كند و شهردارى مكلف است براساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام نمايد. ( جريمه نبايد از حداقل یک دوم كمتر و از ۳ برابر ارزش معاملاتى ساختمان براى هر مترمربع بناى اضافى بيشتر باشد . ) در صورتىكه ذينفع از پرداخت جريمه خوددارى نمود شهردارى مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاى صدور رأى تخريب را بنمايد . كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأى تخريب اقدام خواهد نمود .
تبصره ۳ : در مورد اضافه بنا زائد به مساحت مندرج در پروانه ساختمانى واقع در حوزه استفاده از اراضى تجارتى و صنعتى و ادارى ، كميسيون مىتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملك از نظر مكانى ( در بر خيابانهاى اصلى يا خيابان فرعى و يا كوچه بنباز يا بنبست ) رأى به اخذ جريمهاى كه متناسب با نوع استفاده از فضاى ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفى باشد ، تعيين كند و شهردارى مكلف است براساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام نمايد (جريمه نبايداز حداقل ۲ برابر كمتر و از ۴ برابر ارزش معاملاتى ساختمان براى هر مترمربع بناى اضافى ايجاد شده بيشتر باشد) در صورتىكه ذينفع از پرداخت جريمه خوددارى نمود شهردارى مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاى صدور رأى تخريب را بنمايد . كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأى تخريب اقدام خواهد نمود .
تبصره ۴ : در مورد احداث بناى بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضى مربوطه در صورتىكه اصول فنى و بهداشتى و شهرسازى رعايت شده باشد ، كميسيون مىتواند با صدور رأى بر اخذ جريمه بازاء هر مترمربع بناى بدون مجوز يك دهم ارزش معاملاتى ساختمان يا يك پنجم ارزش سرقفلى ساختمان ، در صورتىكه ساختمان ارزش دريافت سرقفلى داشته باشد ، هر كدام كه مبلغ آن بيشتر است از ذينفع ، بلامانع بودن صدور برگ پايان ساختمان را به شهردارى اعلام نمايد . اضافه بنا زائد بر تراكم مجاز براساس مفاد تبصرههاى ۲ و ۳ عمل خواهد شد .
تبصره ۵ : در مورد عدم احداث پاركينگ و يا غيرقابل استفاده بودن آن و عدم امكان اصلاح آن ، كميسيون مىتواند با توجه به موقعيت محلى و نوع استفاده از فضاى پاركينگ ، رأى به أخذ جريمهاى كه حداقل يك برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتى ساختمان براى هر مترمربع فضاى از بين رفته پاركينگ باشد ، صادر نمايد . (مساحت هر پاركينگ با احداث گردش ۲۵ مترمربع مىباشد . ) شهردارى مكلف به أخذ جريمه تعيين شده و صدور برگ پايان ساختمان مىباشد .
تبصره ۶ : در مورد تجاوز به معابر شهر ، مالكين موظف هستند در هنگام نوسازى براساس پروانه ساختمان و طرحهاى مصوب رعايت برهاى اصلاحى را بنمايند . در صورتىكه برخلاف پروانه و يا بدون پروانه تجاوزى در اين مورد انجام گيرد؛ شهردارى مكلف است از ادامه عمليات جلوگيرى و پرونده امر را به كميسيون ارسال نمايد . در ساير موارد تخلف مانند عدم استحكام بنا ، عدم رعايت اصول فنى و بهداشتى و شهرسازى در ساختمان ، رسيدگى به موضوع در صلاحيت كميسيونهاى ماده صد است .
تبصره ۷ : مهندسين ناظر ساختمانى مكلفند نسبت به عمليات اجرائى ساختمانى كه به مسئوليت آنها احداث مىشود ، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشهها و محاسبات فنى ضميمه آن به طور مستمر نظارت كرده و در پايان كار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنى را گواهى نمايند . هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهى نمايد و يا تخلف را به موقع به شهردارى اعلام نكند و موضوع منتهى به طرح در كميسيون مندرج در تبصره يك ماده صد قانون شهردارى و صدور رأى بر جريمه يا تخريب ساختمان گردد ، شهردارى مكلف است مراتب را به نظام معمارى و ساختمانى منعكس نمايد . شوراى انتظامى نظام مذكور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصير برابر قانون نظام معمارى و ساختمانى حسب مورد با توجه به اهميت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محروميت از كار و در صورتىكه مجدداً مرتكب تخلف شود كه منجر به صدور رأى تخريب به وسيله كميسيون ماده صد گردد ، به حداكثر مجازات محكوم كند . مراتب محكوميت از طرف شوراى انتظامى نظام معمارى و ساختمانى در پروانه اشتغال درج و در يكى از جرائد كثيرالانتشار اعلام مىشود . شهردارى مكلف است تا صدور رأى محكوميت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده كميسيون ماده صد به مدت حداكثر ۶ ماه از أخذ گواهى امضاء مهندس ناظر مربوطه براى ساختمان جهت پروانه ساختمان شهردارى خوددارى نمايد . مأموران شهردارى نيز مكلفند در مورد ساختمانها نظارت نمايند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگيرى نكنند و يا در مورد صدور گواهى انطباق ساختمان با پروانه مرتكب تقصيرى شوند ، طبق مقررات قانونى به تخلف آنان رسيدگى مىشود و در صورتىكه عمل ارتكابى مهندسين ناظر و مأموران شهردارى واجد جنبه جزائى هم باشد از اين جهت نيز قابل تعقيب خواهند بود . در مواردىكه شهردارى مكلف به جلوگيرى از عمليات ساختمانى است و دستور شهردارى اجرا نشود ، مىتواند با استفاده از مأموران اجرائيات خود و در صورت لزوم مأموران انتظامى براى متوقف ساختن عمليات ساختمانى اقدام نمايد.
تبصره ۸ : دفاتر اسناد رسمى مكلفند قبل از انجام معامله قطعى در مورد ساختمانها گواهى پايان ساختمان و در مورد ساختمانهاى ناتمام گواهى عدم خلاف تا تاريخ انجام معامله را كه توسط شهردارى صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قيد نمايند . در مورد ساختمانهائى كه قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر ايجاد شده در صورتىكه اضافه بناء جديدى حادث نشده باشد و مدارك و اسناد نشاندهنده ايجاد بنا قبل از سال تصويب طرح جامع شهر باشد ، با ثبت و تصريح مراتب فوق در سند مالكيت ، انجام معامله بلامانع مىباشد .
تبصره ۹ : ساختمانهايى كه پروانه ساختمان آنها قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره ۱ ماده صد قانون شهردارى معاف مىباشند .
تبصره ۱۰ : در مورد آراء صادره از كميسيون ماده صد قانون شهردارى ، هرگاه شهردارى يا مالك يا قائم مقام او از تاريخ ابلاغ رأى ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأى اعتراض نمايد ، مرجع رسيدگى به اين اعتراض كميسيون ديگر ماده صد خواهد بود كه اعضاى آن غير از افرادى مىباشند كه در صدور رأى قبلى شركت داشتهاند، رأى اين كميسيون قطعى است .
تبصره ۱۱ : آئين نامه ارزش معاملاتى ساختمان پس از تهيه توسط شهردارى و تصويب انجمن شهر ( شوراى اسلامى شهر ) در مورد أخذ جرائم قابل اجراست و اين ارزش معاملاتى سالى يك بار قابل تجديدنظر خواهد بود .
رای دادگاه : رسیدگی به ابطال سند در دادگاه
حتي اگر سند رسمي باشد اقتدار و استقلال دادگاه‌ها به اندازه‌اي است كه حتي مي‌توان از آن مراجع درخواست ابطال يك سند را كرد، يكي از پيچيد‌ه‌ترين مباحث در بحث ابطال اسناد اعم از رسمي و عادي، مالي و غيرمالي بودن اين نوع از دعواست. ابطال يك سند هم ميتواند مالي باشد و هم غيرمالي. در حقيقت مالي و غيرمالي بودن دعواي ابطال يك سند بستگي به موضوع آن سند دارد.
در مواردي كه موضوع سند، انجام يك تعهد غيرمالي است، دعواي ابطال آن سند نيز غيرمالي است؛ به عكس در مواردي كه مفاد يك سند، اجراي يك تعهد مالي است، درخواست باطل كردن آن نيز مالي خواهد بود. نكته ديگري كه نبايد از نظر دور داشت، اين است كه ابطال يك سند اعم از رسمي يا عادي باعث خواهد شد تا تمامي نقل و انتقالاتي كه بعد از تنظيم آن سند صورت گرفته است، به خودي خود باطل و بلااثر شوند. در قالب بررسی یک پرونده به بررسی روند رسیدگی به خواسته ابطال سند پرداختیم.
شروع دعوای ابطال سند در دادگاه :
در دعواي حاضر خواهان دعوا شخصي است به نام آقاي اکبر… كه به منظور باطل كردن سند رسمي انتقال اموال غيرمنقول و وصيتنامه محضري در دادگاه دعوايي را مطرح كرده است. خواهان ابطال سند رسمي، دادخواست خود را به طرفيت خوانده آقاي عزت… تنظيم و تقديم دادگاه كرده است. عنوان دادخواست تقديمي نيز عبارت است از:
تقاضاي صدور حكم مبني بر ابطال سند رسمي و وصيتنامه محضري به انضمام تمامی هزينه‌ها و خسارات دادرسي.
خواهان پرونده در بخش مربوط به ضمايم دادخواست تقديمي، فتوكپي تصديق‌شده يك فقره سند رسمي مبني بر انتقال بخشي از اموال و دارايي‌هاي غيرمنقول مورث توسط وي، فتوكپي تصديق‌شده وصيتنامه محضري تنظيمي توسط مورث همچنين فتوكپي تصديق‌شده گواهي انحصار وراثت تنظيمي توسط شوراي حل اختلاف را ضميمه پرونده كرده است.
خواهان دعواي فوق در بخش مربوط به متن دادخواست، مطالب خود را اين‌گونه بيان كرده است: اينجانب وارث خانم اقدس… هستم. متاسفانه خوانده كه با اينجانب نسبت برادري دارد، در اواخر عمر متوفي با نشان دادن محبت‌هاي ظاهري و سطحي كه در واقع نسبت به مورث خود فريب، نيرنگ و يك نقشه از پيش تعيين شده بوده، مورث اينجانب را در زمان حيات وي، مجبور به انتقال يك‌سري از اموال و دارايي‌هاي خويش بر طبق سند رسمي انتقال و وصيتنامه محضري كرده است. با توجه به اينكه اينجانب وارث هستم و در واقع در اموال و دارايي‌هاي ايشان ذينفع هستم، نسبت به اسناد تنظيمي مربوط به ارثيه مذكور درخواست ابطال آنها و بازگشت آنان به اموال موروثي و متعاقبا حكم به تقسيم آن اموال و دارايي‌ها بر طبق قواعد ارث را دارم.
روند رسيدگي به ابطال سند در دادگاه :
پس از تكميل دادخواست، با تعيين زمان جلسه دادرسي، اين زمان به طرفين دعوا ابلاغ شد. طرفين دعوا نيز متعاقبا در روز تعيين‌شده در دادگاه حاضر شدند. خواهان اظهارات خود را به شرح دادخواست و لايحه تقديمي مستند كرد. خوانده پرونده نيز در دفاع از خويش به قاضي پرونده اظهار کرد كه مورث در كمال صحت و سلامت اموال مورد اختلاف حاضر را با كمال رضايت به وي منتقل كرده است و به هيچ وجه فريب و نيرنگي نيز حادث نشده است.
رای دادگاه :
قاضي شعبه در كنار ملاحظه اصل دو سند رسمي فوق همچنين اصل گواهي حصر وراثت ختم رسيدگي را اعلام و به شرح ذیل راي خود را صادر كرد:
در خصوص دادخواست آقای اکبر… فرزند طاهر به طرفيت خوانده آقای عزت… فرزند طاهر به خواسته صدور حكم مبني بر ابطال سند قطعي و ابطال وصيتنامه محضري تنظيمي از سوي مرحومه خانم اقدس به انضمام مطالبه تمامی هزينه‌ها و خسارات دادرسي كه ماحصل دادخواست خواهان به اين شرح است كه مرحومه مورث طرفين دعوا است و خوانده دعوا که طبق مدارک موجود، با حيله، فريب، نيرنگ و با محبت‌هاي ظاهري در اواخر عمر مرحومه خانم… طاهری ايشان را مجبور كرده است كه قسمتي از اموال و دارايي‌هاي غيرمنقول خود را قبل از فوت به موجب اسناد رسمي موضوع خواسته خواهان، به خوانده منتقل كند و اكنون ايشان با تقديم دادخواست از محضر دادگاه تقاضا كرده است تا اموال منتقل شده مجدد با ابطال اسناد اخير، به حالت اوليه برگشته و به عنوان ماترك و ارثيه مرحومه بين طرفين دعوا مطابق قواعد ارث و سهم‌الارث ايشان تقسيم شود. خوانده دعوا نيز در مقام دفاع از خود بيان داشته است كه مرحومه خانم… طاهری در كمال صحت و سلامت عقلي و جسماني اقدام به تنظيم اسناد رسمي موضوع دعوا كرده است و هيچ دليلي به منظور ابطال اقدامات حقوقي و تنظيم اسناد فوق توسط ايشان وجود ندارد. به اين ترتيب تقاضاي رد دادخواست تقديمي را از محضر دادگاه كرده است.
دادگاه نظر به اينكه: اسناد مستند دادخواست، اسنادي رسمي هستند كه هر گونه خدشه به مفاد آن مستلزم ارايه دليل و مدرك است و ادعاي مطروحه از جانب خواهان دعوا مبني بر فريب دادن مرحومه توسط خوانده نيز خللي بر صحت و مباني اسناد مذكور با توجه به اصول لزوم و صحت قراردادها وارد نمي‌آورد. به اين دليل كه اسناد مورد بحث در زمان حيات مورث طرفين دعوا تنظيم شده است و نامبرده نيز داراي اهليت به منظور هر گونه دخل و تصرف در اموال خود بوده است به اين ترتيب با توجه به مراتب مذكور، خواسته خواهان غيرثابت تشخيص داده ميشود و مستند به مواد قانونی حكم به بطلان دعواي خواهان صادر و اعلام ميشود. راي صادره توسط اين دادگاه حضوري و ظرف بيست روز پس از ابلاغ، قابل تجديدنظرخواهي در دادگاه‌هاي تجديدنظر استان تهران است.
بررسي راي دادگاه :
با توجه به اينكه هيچ دليل و مدركي از سوي خواهان دعوا مبني بر اجبار و اكراه يا فريب و سوءاستفاده از مرحومه به عنوان مورث طرفين دعوا كه منجر به انتقال اموال موضوع دعوا شده است، به محضر دادگاه ارايه نشده است و نظر به اينكه بنا بر ظاهر و اصل، مورث در صحت و سلامت كامل عقلاني به سر ميبرده و دارای اهلیت بوده است، با عنايت به اينكه هر فردي كه از سلامت قواي دماغي برخوردار است تا آخرين لحظه حيات خويش ميتواند از حقوق مالكانه خود كمال انتفاع را برده و اموال خويش را به هر شخصي اعم از وراث و غيروراث منتقل كند. علاوه بر اين با توجه به اینکه اصل بر صحيح بودن قراردادهاست، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود، به نظر می‌رسد كه هیچ دلیل موجه و قابل قبولی از طرف خواهان دعوا ارايه نشده است و صرف ادعای وی نمی‌تواند از طرف دادگاه مورد پذیرش واقع شود. نکته دیگر اینکه اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام قانوني آنان معتبر است. اين موضوع را ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی تاكيد ميكند. نکته دیگر اینکه از نظر حقوقي در صورت فریب و اکراه، معامله و قرارداد غیرنافذ است، نه باطل. در همين جا بهتر است اصطلاح غيرنافذ و بطلان توضيح داده شود.
عدم نفوذ و بطلان: زماني كه يك قرارداد باطل ميشود، از اساس حذف شده و ديگر اثري نسبت به طرفين قرارداد نخواهد داشت، اما غيرنافذ شدن قرارداد اصطلاحي است ميان صحت و بطلان قرارداد. در اين وضع قرارداد صحيح فرض نمي‌شود، زيرا اركان عقد كامل نيست، اما نياز به عنصري دارد تا به يك قرارداد صحيح تبديل شود. مثال بارز عدم نفوذ يك عقد، فروش مال ديگري به طور فضولي و بدون رضايت وي است. در اين حالت عقد غيرنافذ محسوب ميشود و در صورتي كه مالك مال فروخته شده، بعدا رضايت خود را نسبت به اين قرارداد اعلام كند، عقد صحيح و در غير اين صورت عقد باطل خواهد شد. به عنوان نمونه در صورت مستی، بیهوشی و خواب و فقدان قصد و صوری بودن و خلاف نظم عمومی و اخلاق حسنه بودن است که معامله باطل می‌شود و می‌توان ادعای بطلان قرارداد را مستند به مواد ۱۹۵ و ۲۱۷ قانون مدني کرد.به نظر می‌رسد كه رای مذکور در فوق توسط قاضي دادگاه به طورصحیح و منطبق بر موازین قانونی صادر شده است.
رای دادگاه : جعل سند رسمی
شروع اختلاف:
در پرونده حاضر، شاکی آقای احد… در شكايت‌نامه خود شخصی به نام آقای رضا… را جاعل يك فقره مبايعه‌نامه عادي قلمداد ميكند. در شرح شكواييه وی آمده است كه متهم ملك موروثي شاكي را با ساخت و جعل يك فقره مبايعه‌نامه عادي همچنين جعل امضای وراث ملك موصوف از مالكيت آنها در آورده است. سپس متهم با مراجعه به اداره كل ماليات و دارايي و ارايه اين سند مجعول و در ادامه استفاده از آن سند به نفع خود، مفاصاحساب مالياتي مربوط به ملك فوق را از آن مرجع اداري اخذ كرده و در نهايت با حضور در دفترخانه، سند مالكيت ملك مذكور را به نام خود انتقال داده است.
تحقیقات دادسرا:
با تشكيل پرونده در دادسرا داديار شروع به تحقيقات مقدماتي ميكند. شاکی در جریان تحقیقات با ارايه يك برگ كپي سند مبايعه‌نامه، ادعاي جعل و استفاده از سند مجعول را مطرح ميكند. در ادامه داديار محترم متهم را احضار ميكند. متهم در شعبه دادياري برای اداي توضيحات راجع به پرونده حاضر ميشود. متهم در اين جلسه مدعي ميشود كه مبايعه‌نامه صحيح و قانوني منعقد شده و وی مالك مغازه متنازع فيه است.
داديار از دفترخانه مورداشاره در پرونده و اداره دارايي استعلام ميكند و در ادامه صحت اظهارات شاکی در اين قسمت محرز ميشود.
داديار محترم شعبه از متهم مي‌خواهد تا براي اثبات صحت اقداماتش شهودي را در شعبه دادياري حاضر كند، اما متهم در پاسخ به درخواست داديار از ارايه شهود معتبر مبني بر وقوع مبايعه‌نامه اظهار ناتواني ميكند. در ضمن متهم مدعي بود كه مبايعه‌نامه در يك نسخه تنظيم شده است و اصل مبايعه‌نامه در نتيجه سرقت از منزل شخصي وي موجود نیست.
در نهایت داديار با توجه به محتويات پرونده اخير، وقوع جرم انتسابي به متهم را محرز می داند و در نتيجه قرار مجرميت عليه وی صادر ميكند. در ادامه پرونده نزد داديار اظهارنظر دادسرا برای تاييد يا رد قرار صادره ارسال ميشود كه وي نيز قرار مجرميت داديار شعبه را تاييد ميكند و در نتيجه با صدور كيفرخواست عليه متهم دعواي كيفري، پرونده به دادگاه كيفري ارسال ميشود.
رسیدگی در دادگاه:
با رسيدن پرونده به مجتمع قضايي، شعبه‌اي براي رسيدگي به دعواي كنوني تعيين ميشود. مدير دفتر دادگاه نيز زماني را براي جلسه دادرسي تعيين و آن را در قالب اخطاريه‌اي براي دو طرف دعوا ارسال ميكند. در ادامه شاكي و متهم در وقت رسيدگي در دادگاه محترم حضور مي‌يابند. هر دو طرف دعواي كيفري اظهارات خود را كه در جلسه دادسرا مطرح كرده بودند، تكرار مي‌كنند. در ضمن متهم در جلسه رسيدگي اظهار مي‌دارد كه اساسا ادعاي جعل درست نيست، زیرا اصل سند مبايعه‌نامه موجود نیست و فتوكپي آن براي تشخيص صحت و سقم آن كافي نيست. در نهايت با امضاي صورت‌جلسه دادگاه محترم توسط دو طرف دعواي كيفري، ختم رسيدگي از سوي قاضي محترم اعلام و دادگاه كيفري به شرح آتي مبادرت به صدور راي ميكند.
رای دادگاه:
در خصوص اتهام آقاي رضا… داير بر جعل مبايعه‌نامه عادي و استفاده از آن با ارايه آن به اداره كل ماليات و دارايي موضوع كيفرخواست صادر شده دادسراي عمومي و انقلاب تهران به اين شرح كه شاکی اظهار داشته است، متهم مبايعه‌نامه مورخ مذكور را ساخته است و امضاي شاکی را در ذيل آن جعل و چنين وانمود كرده است كه سهم الارث آنان را از سرقفلي مغازه خريداري كرده است و با ارايه سند مجعول به اداره كل ماليات و دارايي و اخذ مفاصا حساب مالياتي، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمي علاوه بر واگذاري مالكيت ملك به خود، تمامی حقوق سرقفلي متعلق به آن مغازه را نيز به فرزند خود انتقال داده است كه اين ادعا استفاده از سند مجعول تلقي و مستوجب مجازات قانوني است. متهم به كلي در اين خصوص منكر قضيه شده و بيان كرده است كه مالكيت مغازه و سرقفلي آن متعلق به خودش بوده است. اينك دادگاه با توجه به جميع اوراق و محتويات پرونده امر، تحقيقات به عمل آمده در دادسرا، اظهارات و دفاعيات متهم پرونده در جلسه دادگاه و انكار ايشان و دفاعيات وي و نظر به اینکه مطابق مقررات قانوني براي تحقق جرم جعل مجدد سه ركن مادي، معنوي و قانوني و اضرار به غير لازم است و ضرورت دارد و موقع ادعا اصل سند مورد ادعاي جعل موجود باشد تا بررسي شود اساسا جعلي در امضاي مدعي جعل صورت گرفته است يا خير كه اين همان ركن مادي جعل است و بدون وجود اصل سند، بررسي جعل بودن يا نبودن آن ممكن نیست، در مانحن فيه اصل سند بنا بر اظهارات طرفين يعني شاكي و متهم دعوا موجود نیست. به اين ترتيب و بنا به مراتب مرقوم، وقوع بزه جعل به صورت ساختن سند عادي مورخ مذكور محرز نیست و همچنين دليلي بر ساختن آن توسط متهم پرونده وجود ندارد. با وجود این، دادگاه با استناد به اصل كلي برائت و اصل ۳۷ قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران، حكم به برائت متهم موصوف را صادر و اعلام ميكند. راي صادر شده حضوري و ظرف ۲۰ روز از تاريخ ابلاغ قابل تجديدنظر خواهي در محاكم محترم تجديدنظر استان تهران است.
تحلیل رای:
در کنار جعل، دو واژه انکار و تردید نیز در قوانین ما به کار رفته است. در موضوع جعل، شخص ادعا می‌کند که سند موجود ساختگی و غیرحقیقی است. اما در ادعای انکار شخصی که سند منتسب به وی است، انتساب آن سند یا امضای ذیل آن را به خود منکر می‌شود. در این حال کسی که اظهار تردید نسبت به سند می‌کند، معمولا شخصی غیر از طرف اصلی دعواست. به عبارت دیگر اقوام یا وکیل یک شخص، نسبت به انتساب آن سند یا امضا به وی اظهار تردید می‌کند.
گفتنی است اظهار انکار و تردید فقط مختص اسناد عادی است و در اسناد رسمی فقط ادعای جعل پذیرفتنی است. این تفاوت به دلیل اعتبار بالای اسناد رسمی است که نمی‌توان اعتبار آنها را با یک انکار و تردید ساده زیر سوال بود.اقدام به جعل هم می‌تواند باعث طرح دعاوی کیفری شود و هم دعوای حقوقی
در خصوص جعل و تزویر بايد گفت كه اين اصطلاحات حقوق كيفري عبارتند از پنهان كردن متقلبانه حقیقت به زیان دیگری بنا به طرق مذکور در ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۷۵٫ وقتی سندی جعلی به حساب می‌آید که آن سند حاوی مندرجات خلاف واقع باشد. شكل‌هاي جعل نيز عبارت است از ساختن نوشته يا سند يا ساختن مهر يا امضاي اشخاص رسمي يا غير رسمي، خراشيدن يا تراشيدن. طبق نظر اکثر حقوقدانان در جعل باید قلب حقیقت صورت بگیرد. بنا بر قانون مجازات اسلامي و نظريات مشورتي اداره حقوقي دادگستري علاوه بر سه عنصر قانوني و مادي و معنوي، ضرورت وجود عنصر ضرر به ديگري در وقوع جرم جعل يا استفاده از آن لازم است. در پرونده حاضر نيز رييس دادگاه با تشخيص صحيح و منطقي، عنصر مادي را منتفي دانسته و در نتيجه وقوع جرم را غيرمنطقي ميداند.
نظر به اينكه طرفين دعوا هر دو مدعي بودند كه اصل سند مبايعه‌نامه در يك نسخه بوده و مفقود شده و صرفا فتوكپي آن موجود است، مسلما تشخيص صحت و سقم امضا و سند از طريق فتوكپي يك سند مقدور نيست، بنابراین ادعاي جعليت به هيچ وجه قابل اثبات نيست و با فقدان عنصر مادي وقوع جرم اساسا منتفي است.
نکته دیگر اینکه با وحدت ملاک از ماده ۲۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدنی ادعای جعلیت نسبت به اسناد و مدارک باید با ذکر دلیل اقامه شود. بنابراین به دلیل اینكه هيچ دليل محكمه‌پسندي مبني بر انتساب جعل ادعايي شاكي به متهم پرونده وجود ندارد و جاي تعجب و شگفتي است كه دادسرا بر چه اساس و مستنداتي مجرم بودن متهمان را احراز و براي نامبرده قرار مجرميت و كيفرخواست صادر كرده‌است. با جميع اين دلايل مي‌توان گفت كه راي دادگاه كيفري كاملا با موازين قانوني منطبق است.
