اسناد ذمه ای – موسسه بین المللی حقوقدانان آسیا | دفتر وکالت

ذمه به معنی تعهد و عهده است. در سند ذمه ای، متعهد در مقابل متعهدله تعهدی را عهده دار می شود یعنی بر ذمه می گیرد. خواه این تعهد، پرداخت مبلغی پول باشد یا انجام کاری.

سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس (که کلی آن جنس برعهده او است) مانند سند تعهد پرداخت چند خروار گندم.

بیشتر در معنی اول به کار می رود. در اصلاحات ثبتی در معنی مقابل سند شرطی و به طور کلی اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد ( به معنی اسناد ماده ۳۳-۳۴ قانون ثبت) بکار می رود. اجراء سند ذمه ای ممکن است منتهی به توقیف مدیون شود ولی اجرای سند شرطی چنین نیست.

سند ذمه ای در اصطلاحات ثبتی، همیشه در مقابل اسناد وثیقه ای به کار می رود. تبصره ۶ ماده ۳۴ قانون ثبت که می گوید: «در مورد معاملات رهنی، بستانکار می تواند از رهن اعراض نماید. در صورت اعراض، مورد رهن آزاد و عملیات اجرایی براساس اسناد ذمه ای خواهد بود.»، اشعار به این معنی دارد که در سند ذمه ای، مدیون (متعهد)، وثیقه ای به بستانکار (متعهدله) نسپرده است. بنابراین، سند ذمه ای در برابر همه انواع معاملات با حق استرداد (اسناد وثیقه ای) قرار می گیرد.

تفاوت سند ذمه ای با سند وثیقه ای

تفاوت سند وثیقه ای با سند وثیقه ای در این است که در سند ذمه ای وصول طلب بستانکار از تمام اموال بدهکار به استثنای مستثنیات دین صورت می گیرد. ولی سند وثیقه ای، وصول طلب بستانکار، فقط مالی که وثیقه طلب او بوده است، انجام می شود. در سند وثیقه ای، همان طور که تبصره ۶ ماده ۳۴ قانون ثبت مقرر می دارد، این اختیار برای مرتهن هست که از رهن اعراض کند. زیرا عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است. ولی در سند ذمه ای این اختیار به بستانکار داده نشده است. در سند ذمه ای مستثنیات دین منظور می شوند، ولی در سند وثیقه ای، اگر مستثنیات دین به وثیقه و رهن داده شده باشند، عنوان مستثنیات دین از آن ها برداشته می شود و وصول طلب بستانکار از آن ها به عمل می آید. این حکم ناشی از قاعده اقدام است، زیرا خود بدهکار (راهن) حاضر شده است که مثلاً خانه خود را وثیقه دین قرار دهد. در همین مورد، باید اضافه کنیم مستثنیات دین، منحصر به حیات بدهکار است و بعد از فوت او، وصول طلب از آن ها به عمل خواهد آمد. چه در سند ذمه ای و چه در سند وثیقه ای که مستثنیات دین به وثیقه و رهن داده نشده باشد، ولی بستانکار از وثیقه (رهن) اعراض کند و سپس، بدهکار (راهن) فوت نماید.

اجرای اسناد ذمه ای و وثیقه ای

برابر تبصره دوم ماده ۴ آیین نامه اجرای مفاد … مصوب ۱۳۵۵ «ورقه اجراییه را فقط نسبت به موضوعاتی می توان صادر کرد که در سند منجزاً قید شده باشد.»

مقصود از منجزات سند که قابل اجراء از طریق صدوراجراییه است آن است که وجود آن موکول به احراز تحقق حادثه ای پس از تاریخ تنظیم سند نباشد زیرا احراز چنان حادثه ای در صلاحیت مراجع قضایی است نه در صلاحیت مراجع ثبتی.

بر اساس همین مبنا به بررسی قواعد حاکم بر اجرای مفاد سند وثیقه ای می پردازیم.

اجرای اسناد ذمه ای

در اجرای اسناد ذمه ای و رهنی و یا وثیقه ای از تاریخی که اجرائیه ابلاغ می گردد، ظرف ده روز باید به موقع اجرا گردد که در مورد اسناد ذمه ای بدهکار، یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد و یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر کند. اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجرائیه نداند باید ظرف همان مدت صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجرا بدهد و اگر مالی ندارد صریحا اعلام کند. بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود نبوده، مکلف است هر موقع متمکن از پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردد آن را بپردازد. ولی در خصوص اسناد وثیقه ای که اسناد رهنی و معاملات با حق استرداد شامل آن می شود، اگر بدهکار ظرف ده روز دین خود را نپردازد به تقاضای بستانکار پس از ارزیابی، مزایده صورت می گیرد تا نسبت به پرداخت مطالبات مرتهن اقدام گردد. در اسناد ذمه ای کسی که خود را قادر به اجرای مفاد اجرائیه نمی داند، معسر است و بنابر تعریفی که قانون اعسار مصوب ۲۰/۹/۱۳۱۳ از معسر به عمل آورده است، معسر کسی است که به واسطه عدم کفایت دارایی یا عدم دسترسی به مال خود قادر به تادیه مخارج محاکمه یا دیون خود نباشد. طبق نظر مشورتی ۱۰۹۷۳/۷ مورخ ۲۳/۱۱/۸۰ در رسیدگی به دعوای اعسار براساس قانون اعسار مصوب ۱۳۱۳ و اصلاحات بعدی آن و قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب سال ۱۳۷۷ و قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال ۱۳۷۹ به عمل می آید. طرح دعوی اعسار از جانب مدعی اعسار مستلزم صدور حکم محکومیت وی و الزام به تادیه محکوم به یا صدور اجرائیه ثبتی است و چون اثر حکم اعسار منع بازداشت یا آزاد شدن معسر از زندان است و در مورد اجرائیه های ثبتی مجوزی برای بازداشت مدیون نیست، دادن دادخواست اعسار و حتی صدور حکم اعسار تاثیری ندارد و عبث است بنابر این طرح چنین دعوایی فاقد وجاهت قانونی است. که برخلاف این نظریه اثبات اعسار در پرونده های اجرائی دارای اثر است و اداره ثبت طبق ماده ۳۷ قانون اعسار در مورد اشخاصی که دارایی نداشته یا دارایی آن ها کافی برای تادیه تمام بدهی نباشد ولی با عایدات شغل و حرفه خود بتوانند تمام یا قسمتی از بدهی خود را بپردازند می توانند با در نظر گرفتن مبلغ بدهی و عایدات بدهکار و معیشت ضروری او میزان و مدت وعده اقساطی که باید داده شود تعیین کند.

همچنین با توجه نظریه مشورتی شماره ۵۶۳۰/۷ مورخ ۴/۸/۷۸ اداره حقوقی، منظور از محکوم به یا دین در قانون اعسار از محکوم به و اجرائیه صادره از اجراء ثبت، دین یا وجه لازم الاجراء ثبتی بوده و قبل از این که اجرائیه علیه شخص صادر شود یا محکومیت مالی پیدا کند تقاضای اعسار ازدین قابل رسیدگی نیست.

اجراییه اسناد وثیقه ای

صدور اجرائیه برای اسناد لازم الاجرا تابع قواعدی است که در قانون ثبت راجع به آن بحث شده است در رابطه با اسناد وثیقه ای که موضوع مورد بحث است نیز این موارد مصداق دارد که به صورت مفصل به بررسی تشریفات صدور اجراییه که شامل شکل اجرائیه، تقاضای صدور اجرائیه، مندرجات اجراییه پرداخته می شود فرم و شکل اجرائیه به صورت اوراق چاپی است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار می گیرد این اوراق ویژه اسنادی است که در دفترخانه به ثبت رسیده باشد. اجرائیه هایی که توسط دادگاه صادر می شود درخواست اجرائیه با دادخواست است.

گفتاراول) شکل اجرائیه

«سردفتر پس از احراز هویت درخواست کننده و اینکه مشارالیه صلاحیت برای درخواست صدور اجرائیه دارد رونوشت سند را در برگهای ویژه، ظرف ۲۴ ساعت با خط خوانا در ۳ نسخه (اگر متعهد یک نفر باشد و اگر متعدد باشد یا وثیقه متعلق به متعهد نباشد برای هر یک از متعهدین و صاحب وثیقه ۲ نسخه اضافه می شود) تهیه کرده و موضوعی را که باید اجرا شود در محل مخصوص آن نوشته (در صورتی که در صدور آن اشکالی نباشد) ظرف ۴۸ ساعت از تاریخ وصول تقاضا، برگهای اجرائیه را امضاء کرده و به مهر ویژه (اجراء شود) رسانیده و برای اجراء نزد مسئول اجرا می فرستد و رسید دریافت می کند. هر گاه سردفتر در صدور اجرائیه با اشکالی رو به رو شود باید از صدور آن خودداری کرده و با طرح صریح اشکال از ثبت محل استعلام و کسب تکلیف نماید نسبت به معاملات املاک یک نسخه اجرائیه از دفتر صادر می شد که به وسیله مسئول اجراء به ثبت محل ارسال می گردد و ثبت محل مکلف است ظرف ۳ روز وضع ثبتی ملک و حدود و مشخصات آن را به اجراء اطلاع دهد و تا وصول این اطلاع جزء ابلاغ اجرائیه اقدامی نمی شود (ماده ۴ و ۵ آئین نامه اجرای مفاد … مصوب ۱۳۵۵) دفاتر اسناد رسمی نیز مکلفند در موقع صدور اجرائیه هر نوع سند لازم الاجراء صدور اجرائیه را در ملاحظات ثبت مربوط با ذکر تاریخ قید و امضاء نمایند» (ماده ۷ آئین نامه اجرای مفاد… مصوب ۱۳۵۵) «اجرای ثبت باید اجرائیه های واصله را به ترتیب تاریخ وصول در دفتر مخصوص ثبت کند» (ماده ۱۳ آئین نامه اجرای مفاد… مصوب ۱۳۵۵)

گفتاردوم) تقاضای صدور اجرائیه

طبق گفتاریک ماده اول آئین نامه اجرای مفاد… مصوب ۱۳۵۵، متقاضی می بایست نام و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور به همراه محل اقامت خود را تصریح کند در صورتیکه متقاضی صدور، نماینده قانونی شخص دیگری باشد ذکر نام او به همراه مدارک و مستندات ضرورت دارد بعضاً دیده می شود که متقاضی صدور، قائم مقام قانونی بستانکار می باشد، منظور از قائم مقام از جمله ورثه بستانکار می باشد خواه اینکه جمیع ورثه بستانکار، اقدام به درخواست صدور اجرائیه نمایند یا اینکه طلب مورث متوفی، سهم الارث یکی از ورثه قرار گیرد و ایشان به قائم مقامی اقدام به درخواست صدور اجرائیه کند، همچنین ممکن است یکی از ورثه قبل از صدور اجرائیه، دین مورث خود را پرداخت نماید و به عنوان قائم مقام طلبکار، علیه سایر وراث نسبت به سهم الارث آنها مبادرت به صدور اجرائیه نماید.

طبق ماده ۸ آئین نامه اجرای مفاد …….. مصوب ۱۳۵۵ « در صورتیکه متعهدله فوت کند هر یک از ورثه می تواند به وسیله گواهان با ارائه شناسنامه، وراثت خود را اثبات کرده و درخواست صدور یا تعقیب اجرائیه مورث خود را نسبت به سهم الارث خود بکند.»

همچنین همانطور که در ماده ۲۴۰ آئین نامه اجرای مفاد …….. مصوب ۱۳۵۵ آمده است «.. ضامن که در اثر عملیات اجرائی، بدهی مضمون عنه را پرداخته است وقتی می تواند به استناد سند ضمان، اجرائیه را تعقیب کند که حق مراجعه ضامن به مدیون اصلی در سند مزبور ذکر شده باشد.» در خصوص حق تعقیب ضامن جهت وصول طلب خود که ناشی از پرداخت دیون متعهد می باشد فرقی بین زمان درخواست اجرائیه یا اثنای عملیات اجرائی وجود ندارد. حتی اگر حق مراجعه ضامن به مدیون اصلی در سند ذکر نشده باشد ولی مضمون له و مضمون عنه اقرار و اعتراف به دریافت و پرداخت نمایند حق رجوع باقی است. در خصوص صدور اجرائیه در مواردی که نوع ضمانت بین ضامن و مضمون عنه دقیقاً معلوم نباشد که ضم ذمه به ذمه است یا نقل ذمه به ذمه، صدور و تعقیب اجرائیه علیه مدیون و ضامن بلااشکال است یعنی ضمانت تضامنی فرض می گردد.

همچنین ممکن است در رهن مازاد بستانکار موخر، کلیه طلب بستانکار مقدم پرداخته و اقدام به صدور اجرائیه به نفع خود نماید.

همچنین ممکن است متقاضی صدور اجرائیه، هیات یا اداره تصفیه باشد. ممکن است که ولی یا قیم به نمایندگی از مولی علیه خود اقدام به صدور اجرائیه نماید. همچنین اگر علیه ولی، اجرائیه صادر شده باشد در صورتیکه مولی علیه در زمان صدور اجرائیه کبیر باشد برابر اصل و قاعده صدور اجرائیه علیه کبیر کافی است ولی اگر ولی، ملک مولی علیه خود را برای بدهی خود در رهن قرار داده باشد و مولی علیه در زمان صدور اجرائیه کبیر شده باشد صدور اجرائیه علیه ولی یا مدیون و شخص کبیر که مالک وثیقه است انجام می شود.

«درخواست صدور اجرائیه علیه وکیل مدیون مجوز ندارد». این نظریه از آراء شورای عالی ثبت است. همچنین شخصی که به استناد وکالتی که دارد ملک موکل خود را برای دین خویش به وثیقه می گذارد «باید صدور اجرائیه و عملیات اجرائی به طرفیت موکل صادر» شود. البته در این خصوص دو نظر وجود دارد.

« الف: اجرائیه باید علیه موکل و وکیل صادر و به هر دو ابلاغ شود و خلاصه عملیات اجرائی به طرفیت هر دو باشد.

ب: صدور اجرائیه علیه وکیل ولی ابلاغ آن باید به طرفیت موکل و وکیل صورت گیرد».

انتخاب روش الف با اصول و قواعد مقررات ثبتی بیشتر مطابقت دارد.

در هر صورت متقاضی صدور اجرائیه باید نسبت به موضوع لازم الاجراء قانوناً ذیحق باشد و گرنه طبق ماده (۱۳۱ قانون ثبت) باید نسبت به مقداری که بی جهت (اجرائیه) صادر کرده نیم عشر بدهد .

همچنین طبق ماده ۹ آئین نامه اجرای مفاد … مصوب ۱۳۵۵ که مقرر می دارد: « در اسناد وثیقه هر گاه دارنده حق استرداد ( اعم از بدهکار اصلی یا منتقل الیه) با قید حق بستانکار و ذکر تاریخ انقضاء مدت اسناد با جلب رضای بستانکار حق استرداد خود را واگذار کند اجرائیه باید علیه آخرین منتقل الیه صادر و تعقیب گردد» چنانچه اجرائیه صادر نشده باشد بدیهی است تقاضای صدور اجرائیه علیه کسانی که در متن آمده است انجام می گردد.

گفتارسوم) مندرجات اجراییه

همانطور که ماده ۹۲ قانون ثبت مقرر کرده است: «مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجراست.» و برابر ماده ۹۳ همان قانون «کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده» نیز دارای حکم مشابه است.

ماده ۳۴ قانون ثبت مقرر می دارد: «در مورد معاملات مذکور در ماده ۳۳ کلیه معاملات شرطی و رهنی راجع به اموال غیرمنقول در صورتیکه بدهکار ظرف مدت مقرر بدهی خود را نپردازد بستانکار می تواند وصول طلب خود را توسط دفتر خانه تنظیم کننده سند درخواست کند.»

با این مقدمه می توان گفت اصل طلب ممکن است منقول یا غیر منقول یا وجه نقد یا تعهدی باشد. فصل اول آیین نامه اجرای مفاد… مصوب ۱۳۵۵ صراحتاً به این تقسیمات اشاره می کند.

ماده ۲۷ آیین نامه اجرای مفاد اسناد … مصوب ۱۳۵۵ می گوید: «اگر اجراییه بر تسلیم عین منقول صادر شده باشد و تا ۱۰ روز پس از ابلاغ متعهد ان را تسلیم نکند مامور اجراء عین مزبور و منافع آن را (در صورتی که اجرائیه بر منافع نیز صادر شده باشد) به متعهدله تسلیم کرده قبض رسید خواهد گرفت مگر این که مال در تصرف غیر بوده و متصرف نسبت به عین یا منافع آن دعوی مالکیت کند که در این صورت مامور اجرا معترض آن نمی شود و متعهد می تواند به دادگاه مراجعه کند اگر اجراییه با تسلیم مال غیرمنقول ثبت شده بود و متصرف نسبت به عین یا منافع آن دعوی مالکیت کند که در این صورت مامور اجرا معترض آن نمی شود و متعهد می تواند به دادگاه مراجعه کند اگر اجراییه با تسلیم مال غیرمنقول ثبت شده بود و متصرف نسبت به منافع آن به استناد حکم دادگاه یا سندرسمی صادر از مالک (که تاریخ آن مقدم برسند متعهدله باشد) دعوی حق کند مال با رعایت حقوق و تصرفات مستند به حکم یا سند رسمی تحویل متعهدله داده شود. متعهدله در صورتیکه متعرض باشد می تواند به دادگاه مراجعه کند.» ماده ۲۸ آیین نامه اجرای مفاد … مصوب ۱۳۵۵ مقرر می دارد: «اگر موضوع اجرائیه تسلیم عین غیرمنقول ثبت شده باشد لکن متعهد سند آن را در تاریخ مقدم به موجب سند رسمی به دیگری منتقل کرده باشد متعهدله می تواند ثمن را به وسیله اجرای ثبت در صورتیکه مورد محتاج رسیدگی قضایی نباشد استرداد کند.» برابر ماده ۲۹ آیین نامه اجرای مفاد… مصوب ۱۳۵۵ که مقرر می دارد: «هر گاه موضوع اجرائیه عین منقول بوده و به آن دسترسی نباشد یا مال کلی در ذمه بوده و متعهد از انجام تعهد امتناع ورزد یا مثل آن در خارج یافت نشود متعهدله می تواند بهای روز اجرای تعهد را بخواهد در این مورد رئیس اجراء در مرکز یا مدیر ثبت در خارج، بهای مزبور را به وسیله کارشناس تعیین و از متعهد خواهد گرفت مگر این که در سند ترتیب دیگری بین طرفین مقرر شده باشد که طبق آن عمل می شود.» در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده نسبت به به منقول و سایر تعهدات (به استثنای غیرمنقول) نیز برابر مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی … مصوب ۱۳۵۵ عمل می شود. بنابراین عمده بحث روی اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت در خصوص موضوعاتی است که موضوع اجراییه آن پرداخت وجه نقد می باشد:

معنی «طلب» همانطور که از ماده ۳۴ قانون ثبت و تبصره های آن استنباط می گردد کل طلبی است که بستانکار در زمان صدور اجراییه داراست. اعم از اصل، سود، خسارت و وجه الضمان. بنابراین اگر بدهکار بخشی از دیون خود را قبل از صدور اجرائیه پرداخته باشد بدیهی است طلبکار نمی تواند این پرداخت را منظور ننماید. به این دلیل ماده ۳۴ قانون ثبت می گوید: «… هر گاه بستانکار قسمتی از طلب خود را دریافت کرده باشد در صورت واگذاری ملک به او باید وجوه دریافتی را مسترد نماید…» چنانچه طلبکار با توجه به این که بخشی از طلب خود را قبل از صدور اجراییه وصول کرده برای آن و بقیه طلب درخواست صدور اجراییه نماید مشمول ماده ۱۳۱ قانون ثبت خواهد شد ماده ۱۳۱ قانون ثبت می گوید: «حق الاجرای اسناد لازم الاجرا نیم عشر و از کسیکه اجرا بر علیه اوست اخذ خواهد شد مگر این که دائن بدون حق تقاضای اجرا نموده باشد که در این صورت نسبت به آن قسمتی که دائن حق نداشته از خود او ماخود می گردد.»

حال اگر در محاسبه اشتباهی رخ دهد و نهایتاً وثیقه به مزایده یا حراج گذاشته شود چنانچه خریداری در مجلس بود و مورد مزایده را خرید ثمن معامله بعد از کسر مبلغ اضافی که متعلق به مدیون خواهد داشت بقیه بعنوان اصل و خسارت تاخیر و کارمزد… که طلب بستانکار است به او پرداخته می شود و اگر خریداری نبود و بستانکار هم در جلسه حراج آن را نخرید می بایست جلسه حراج یا مزایده تجدید گردد که البته ممکن است این تاخیر موجب افزایش خسارت تاخیر یا وجه التزام را که در واقع میزان طلب را افزایش خواهد داد شود که باز هم به ضرر دائن می باشد.

ماخذ وصول اصل طلب همان مبلغی است که در سند نوشته شده است و تجاوز از آن جائز نیست. بنابراین اگر شخصی ملک خود را تا یک میلیون ریال در وثیقه قرار دهد و بستانکار به علت عدم پرداخت طلب در خواست صدور اجرائیه نماید و اجرائیه به مبلغ دو میلیون ریال با احتساب اصل و فرع و حق الوکاله … صادر می شود، بدیهی است که این اجرائیه اشکال دارد چون رهینه صرفاً تا سقف یک میلیون ریال در وثیقه بوده است، و چنانچه طلب زیادتر از آن شود تابع مقررات اسناد ذمه ای است. این امر مخصوصاً در مواقعی که راهن با شخص مدیون تفاوت دارند بسیار مفید است چون حکومت اسناد ذمه ای موجب توقیف و بازداشت اموال مدیون می شود نه راهن و مسئولیت راهن محدود به مبلغ مندرج در سند رهنی می باشد.

در برخی مواقع به خصوص در اسناد رهنی بانک ها، اصل طلب به ارز می باشد و به این معنی که مبالغ تسهیلات، ارزی بوده و بانک ها به دلیل نوسانات ارزش ریال، اصل طلب را به ارز مطالبه می نمایند ولی به خاطر این که احتساب نیم عشر سهل تر باشد، آن را به ریال مقوم می نمایند در چنین حالتی، بدیهی است در تمام مراحل عملیات اجرایی مبلغ طلب به ارز تعیین می گردد.

گاهاً در پرونده ای در خصوص میزان اصل طلب بین بستانکار و مدیون اختلاف می شود، مثلا مدیون اظهار می دارد که مبلغ پرداختی بابت اصل طلب بوده ولی بستانکار اظهار می دارد مبلغ پرداختی بابت سود بوده است. در چنین مواقعی ماده ۲۸۲ قانون مدنی حکومت می کند. رای مورخ ۹/۲/۴۴ شورا مقرر می دارد: «اظهار مدیون در تشخیص وجه پرداختی به این که بابت اصل طلب بستانکار بوده یا خسارت تاخیر معتبر است مگر این که قرینه خلاف موجود باشد. به هر حال رفع اختلاف با دادگاه صلاحیت دار می باشد.»

مقصود از عبارت «به هر حال رفع اختلاف با دادگاه صلاحیتدار است» این است که بستانکار تمکینی به اظهار بدهکار (که مستند به ماده ۲۸۲ قانون مدنی است) نکند خود بستانکار باید به دادگاه مراجعه کند بدیهی است مراجعه دائن به دادگاه مانع جریان عملیات اجرائی ثبت نمی شود مگر این که دادگاه در این مورد قرار صادر کند.

اصل طلب ممکن است از مجموع طلب بستانکار مقدم به علاوه طلب بستانکار موخر باشد، مثلاً ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت می گوید: «هر بستانکاری که حق درخواست بازداشت اموال بدهکار را دارد نیز می تواند کلیه بدهی موضوع سند بستانکار دیگر و نیز حقوق دولت را پرداخت و یا در صندوق ثبت یا هر مرجع دیگری که اداره ثبت تعیین می نماید تودیع و تقاضای استیفای حقوق خود را از اداره ثبت بنماید…» و در خصوص اسناد وثیقه ای ماده ۱۱۸ آیین نامه اجرای مفاد…. مصوب ۱۳۵۵ می گوید: «در معاملات رهنی و یا با حق استرداد … معامله کننده می تواند با قید حق بستانکار مقدم و ذکر تاریخ انقضای سند مقدم، مورد معامله را برای وام های دیگر وثیقه یا تامین دهد» و تبصره ۳ آن ماده اعلام می دارد: «… بستانکار معامله موخر پس از انقضای مدت سند مقدم می تواند با استفاده از ماده ۳۴ مکرر اصلاحی قانون ثبت قبل از فروش مال از طریق حراج و یا تنظیم سند انتقال ملک به بستانکار مقدم کلیه بدهی موضوع سند مقدم را پرداخت و یا ایداع نماید… در این مورد عملیات اجرایی نسبت به هر دو سند تواماً انجام و میزان مبلغ شروع حراج عبارت از مجموع طلب بستانکار پرداخت کننده دین به ضمیمه اصل و متفرعات سند مقدم و خسارت و حقوق اجرائی خواهد بود…»

همچنین برابر ماده ۱۱۶ آیین نامه اجرای مفاد … مصوب ۱۳۵۵« بازداشت کننده مازاد وثیقه که مطابق اصل و متفرعات موضوع سند بستانکار مقدم را قبل از صدور اجرائیه سند مقدم می پردازد تقاضای صدور اجرائیه به ماخذ هر دو طلب و متفرعات آن ها بنماید.»

نتیجه گیری

ماده ۹۲ قانون ثبت اسناد و املاک، مدلول کلیه اسناد رسمی را، بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه، لازم الاجرا دانسته است. همچنین ماده ۵۰ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی و تبصره دوم ماده ۴ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، بر این موضوع دلالت دارند. هدف از تنظیم هر سند رسمی، قابلیت اجرا داشتن آن است که اگر سندی قابلیت اجرا نداشته باشد تنظیم آن کار لغو و بیهوده ای خواهد بود که در عالم حقوق بر اعمال بیهوده آثار حقوقی بار نمی شود. سند رسمی از قدرت اجرایی برخوردار است بدین معنا که قانونگذار مفاد سند رسمی را قابل اجرا می داند بدون آنکه نیازی به رسیدگی دادگاه و صدور حکم داشته باشد. اما در خصوص اسناد عادی اصل بر عدم قدرت اجرایی است. البته گاهی ممکن است قانونگذار به سند عادی نیز قدرت اجرایی بدهد بدون اینکه این کار ماهیت سند عادی را تغییر داده و آن را به سند رسمی تبدیل کند. اسناد ذمه ای و اسناد وثیقه ای جزو اسنادی هستند که برای اجرای آن ها در قانون مقرراتی ذکر شده است تحلیل این مقررات بحث مفصلی را می طلبد ولی آنچه که در این تحقیق به بررسی آن پرداخته شد افاده این معنی را می کند که برای اجرای اسناد وثیقه ای مقررات پیچیده تری نسبت به اسناد ذمه ای اندیشیده شده است. فرم و شکل اجرائیه به صورت اوراق چاپی است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار می گیرد این اوراق ویژه اسنادی است که در دفترخانه به ثبت رسیده باشد. اجرائیه هایی که توسط دادگاه صادر می شود درخواست اجرائیه با دادخواست است. در اجرای اسناد ذمه ای و رهنی و یا وثیقه ای از تاریخی که اجرائیه ابلاغ می گردد، ظرف ده روز باید به موقع اجرا گردد که در مورد اسناد ذمه ای بدهکار، یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد و یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر کند. اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجرائیه نداند باید ظرف همان مدت صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجرا بدهد و اگر مالی ندارد صریحا اعلام کند. بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود نبوده، مکلف است هر موقع متمکن از پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردد آن را بپردازد. ولی در خصوص اسناد وثیقه ای که اسناد رهنی و معاملات با حق استرداد شامل آن می شود، اگر بدهکار ظرف ده روز دین خود را نپردازد به تقاضای بستانکار پس از ارزیابی، مزایده صورت می گیرد تا نسبت به پرداخت مطالبات مرتهن اقدام گردد.