موسسه بین المللی حقوقدانان آسیا | دفتر وکالت امروز ۱۳۹۶/۰۷/۲۵

اراضی و املاک

مال : عبارت است از هر شی ء اعم از مادی و غیر مادی که دارای ارزش اقتصادی باشد و قابل نقل و انتقال باشدو منفعت عقلایی داشته باشد و هر مالی که دارای مالک باشد به آن ملک گفته میشود.

 واژه ملک دارای ۲ معنی است: معنی اول مال غیر  منقول: مثل حق ارتفاق موضوع ماده ۹۳ ق م که مقرر میدارد ارتفاق  حقی است برای شخص در ملک دیگری

معنی دوم : مالی که مالمیک است برای شخص در مقابل مباح که مالک ندارد و م ۲۷ ق م مقرر میدارد اموالی که ملک اشخاص نمیباشد مباح بوده و اشخاص میتوانند از آن استفاده کنند .

قانون مدنی در سه جلد تنظیم شده است:

کلیه اراضی واقع در سطح کل کشور در حال حاضر دارای مالک بوده است بنحویکه قسمت  هایی که قبل از ملی شدن قانون جنگل ها و مراتع ۲۷/۱۰/۱۳۴۱ توسط اشخاص احیا شده و با اینکه بعد از آن از طرف دولت به اشخاص واگذار شده  ملک شخصی محسوب میگردد،قسمت اعظمی از اراضی کشور که دارای مراتع و بیشه زار و جنگل بوده به موجب قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع مصوب ۲۷/۱۰/۴۱  ملی محسوب میگردد که بعنوان انفال در اختیار دولت هستند و قسمت دیگر اراضی که اعم از داخل محدوده شهر و خارج محدوده جزء اراضی موات بوده ،اینگونه اراضی نیز دولتی محسوب میگردد و قبولی آن سازمان مسکن و شهر سازی میباشد بنابراین در حال حاضر حیازت مباحات و تحجیر اموال غیر منقول که در ق م پیش بینی شده بود مصداق عقلی ندارد چرا که کلیه اراضی دارای مالک میباشد.

مقررات

مقررات حیازت مباحات و تحجیر مندرج در  قانون مدنی در سال ۱۳۰۷ منصوب شده بود که با تصویب مقررات بعدی و متولی گری اراضی توسط دولت اعم از انفال و موات مقررات حیازت مباحات و تحجیر و همچنین معادن آبهای جاری نسخ ضمنی گردیده است.

مراجع تشخیص اراضی

مراجع اداری و شعبه قضایی متعددی در خصوص شناخت اراضی صلاحیت دارند و تصمیمات قالب آنها در تعیین نوع اراضی نزد مراجع قضایی قابل اعتراض میباشد .

تشخیص اراضی ملی(اجرای ماده ۵۶ طبق ماده ۹ تبصره ۱:سازمان مراتع و جنگلها=مرکز استان(

تشخیص اولیه اراضی با سازمان جنگل ها و مراتع و ابخیز داری کشور میباشد که در هر حوزه ثبتی اداره منابع طبیعی متولی تشخیص اراضی ملی در حال حاضر میباشد.

اعتراض اولیه به تشخیص ،در صلاحیت کمیسون ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع میباشد و نظر کمیسون موصوف قبلا قابل اعتراض در مراجع قضایی بوده که بموجب ماده ۹ قانون افزایش بهره وری (تبصره ۱ ماده ۹)مرجع اعتراض به این تشخیص دادگاه ویژه ای است که توسط رئیس قوه قضائیه در مرکز هر استان بدین منظور تشکیل شده است محول گردیده است.

مرجع تشخیص اراضی موات غیر شهری

تشخیص اراضی موات غیر شهری در صلاحیت هیئت هفت نفره واگذاری زمین مستقر در امور اراضی میباشد که تصمیم این هیئتها نیز قابل اعتراض در محاکم قضائی میباشد.

تشخیص اراضی موقوفه

در صلاحیت سازمان اوقاف و امور خیریه بوده است و اعتراض به تشخیص این مرجع در صلاحیت مرجع قضائی

تشخیص انواع اراضی موات و بایر داخل محدوده شهر ها:

تشخیص کلیه اراضی و موات و بایر شهر ها در صلاحیت کمیسیون موضوع م ۱۲قانون زمین شهری بوده و اعتراض به نظر این کمیسیون نیز در مراجع قضائی می باشد.

مرجع شعبه قضائی صالح جهت تشخیص نوع اراضی داخل محدوده شهرها:

در قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۵/۴/۱۳۵۸شورای انقلاب تعریف اراضی موات بایر به آئین نامه قانون موصوف موکول گردیده بود که آئین نامه نیز موات و بایر را بر خلاف نظر فقهای امامیه تعریف کرده بود بصورتیکه اراضی بایر نیز داخل در تعریف اراضی موات بعمل آمده بود. بصورتیکه هر زمانیکه خالی از هر اعیانی بوده موات اعلام گردید. آئین نامه موصوف با توجه به اینکه بر خلاف نظر شورای نگهبان بوده ،شورای نگهبان آنرا خلاف شرع اعلام و دیوان عدالت اداری قسمت اعظم آئین نامه را باطل اعلام نمود بنحوی که اجرای قانون عملا متوقف گردید.

کمیسیون ماده ۱۲

تا اینکه قانون اراضی شهری به تاریخ ۲۷/۲/۱۳۶۰به مدت ۵سال به تصویب رسید در این قانون مرجع تشخیص اراضی به کمیسیونی سه نفره یی مرکب از نمایندگان وزارت دادگستری مسکن و شهرسازی و شهرداری محل واگذار گردید و این کمیسیون در ماده ۱۲ قانون پیش بینی شده بود و بر همین اساس به کمیسیون ماده ۱۲معروف است.

قانون زمین شهری

بعد از سپری شدن مدت اجرای این قانون،قانون زمین شهری بتصویب رسید. قانون زمین شهری که ماده ۹آن مربوط به تملک اراضی اشخاص بدون توجه به اینکه موات است یاخیر حسب نیاز سازمان مسکن و شهرسازی و دیگر سازمانهای دولتی ملک از تملک مالک آن خارج می گردد با عنایت به اینکه وجود این ماده قانونی(ماده ۹)مالکیت اشخاص را متزلزل می نمود و اعتبار اسناد را نیز که بموجب قانون طبق ماده ۲۲ق ثبت  تنظیم گردیده بود تا حدودی بی اعتبار می نمود و ماده ۳ ق م را که قانونگذار مقرر می دارد: که اشخاص نسبت به مایملک خود همه گونه انتفاع و بهره وری را می تواند داشته باشند خدشه دار می نمود بر همین اساس فقهای شورای نگهبان با تصویب ماده ۹مخالفت داشتند و در آن تاریخ با توجه به اینکه هنوز مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز در قانون اساسی پیش بینی نشده بود لذا جهت خاتمه دادن به اختلافات حاصله بین مجلس و شورای نگهبان مراتب از حضرت امام( ره) استفسار گردید و ایشان فرمودند در صورتیکه تحدید مالکیت مقید به زمان باشد و به مصلحت نظام باشد اشکالی ندارد.

بر همین اساس ماده موصوف مقید به زمان به مدت ۵سال بتصویب رسید و بعد از انقضای مدت ۵سال قابلیت اجرائی خود را از دست داد. بر خلاف ماده ۱۲قانون اراضی شهری که ترکیب اعضای کمیسیون را مشخص کرده بود ماده ۱۲قانون زمین شهری این تشخیص را بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی قرار داده و ماده ۱۴ آئین نامه اجرائی قانون زمین شهری نحوه تشخیص را به دستورالعملی که وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و به موقع اجرا می گذارد ارجاع داده است،دستورالعمل موصوف در تاریخ ۲۰/۵/۱۳۶۷تدوین و پس از امضای وزیر مسکن و شهرسازی وقت جهت اجرا به سازمان زمین شهری ابلاغ شده که در این دستورالعمل کمیسیون مذکور مرکب از ۳نفر نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی که باحکم وزیر مسکن وشهرسازی منصوب می شوند را بدین منظور تعیین نموده است.

محل تشکیل دبیرخانه کمیسیون در اداره زمین شهری در هر محل بوده و زیر نظر مدیر کل زمین شهری استان فعالیت می نماید.

افرادیکه برای تعیین تکلیف زمین خود به کمیسیون مراجعه می نمایند بدوا باید: تصویر مصدق سند مالکیت زمین-تصویر نقشه ثبتی دقیق زمین که منطبق با سوابق از حیث طول و ابعاد و مساحت و مطابقت با پلاک های مجاور باشد که بتوان ملک مورد نظر را تثبیت موقعیت نمود.و تصویر نقشه هوایی زمین که موقعیت زمین که برای آن توسط کارشناس رسمی دادگستری منعکس شده باشد تسلیم دبیرخانه می گردد تا دبیرخانه کمیسیون بتواند تحقیق نماید که نسبت به زمین مورد نظر گواهی عمران موضوع( قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۵/۴/۵۸و یا اظهارنظر از ناحیه کمیسیون تشخیص موضوع ماده ۱۲ ق اراضی شهری مصوب ۲۷/۱۲/۱۳۶۰صادر شده یا خیر؟

در صورت صدور گواهی عمران رای کمیسیون به لحاظ اعتبار آنها طرح مجدد پرونده در کمیسیون مجاز نخواهد بود و در صورت عدم اجرای و صدور گواهی عمران با رای کمیسیون و در صورت نیاز مبادرت به تعیین وقت جلسه بازدید از محل نموده و پس از تطبیق مدارک و مستندات با محل و تثبیت موقعیت و معاینه وضع ظاهری محل و انجام تحقیقات لازم مبنی بر نوعیت زمین و این که زمین موصوف قبل از ۵/۴/۱۳۵۸احیا بوده است یا خیر اظهارنظر می نماید.

لایحه قانونی ثبت اراضی موات محدوده تهران مصوب تیرماه ۱۳۳۴=اجرا۲۸/۵/۱۳۳۱

به موجب ماده ۱ این قانون از تاریخ ۲۸/۵/۱۳۳۱قبول تقاضای ثبت نسبت به اراضی بایر بلا مالک و موات اطراف شهر تهران واقع در حدود ذیل از احدی پذیرفته نخواهد شد.شرقا و جنوبا از خیابانهای  شهباز ،شوش تا شعاع ۶کیلومتر تا شمالا از ضلع خارجی  خیابان شاه رضا سابق تا شعاع ۱۸کیلومتر، غربا از ضلع خیابان  ۷متری نظامی تا شعاع ۳۶کیلومتر به موجب ماده ۲این قانون، قانونگذار دولت را مکلف کرده است نسبت به اراضی ماده یک در خواست ثبت نموده و آنها را جزء سرمایه بانک ساختمانی قرار دهد.

سرمایه بانک ساختمانی توسط اراضی که موات بوده یا بایر بلا مالک بوده است تامین می شده است و بانک موصوف اراضی مورد نظر را پس از تملک در چهارچوب اساسنامه به مراجع دولتی و اشخاص واگذار می نمود.

اشخاصی که نسبت به نحوه اعلام موات و یا بایر بلامالک ادعائی داشتند می بایست :

ادعای خود را در مرجع قضائی مطرح و در صورت سقوط ادعا و محکوم له واقع شدن،خواهان،اگر اراضی فوق و مورد نظر به فروش رسیده و یا تقسیم شده و یا به موسسات عمومی واگذار شده بهایی را که بانک ساختمانی بعنوان قیمت زمین دریافت نموده به محکوم له می پرداخته است.

در صورتیکه در اراضی مورد ادعا تا تاریخ ۲۸/۵/۱۳۳۱عملیات ساختمانی و یا احیا صورت نگرفته بود بانک ساختمانی می توانست قیمت زمین را قبل از مرغوبیت به محکوم له بپردازد.

وزارت دادگستری و دارائی و کشاورزی مامور اجرای قانون مذبور بوده است لازم به ذکر است که قانون فوق در تاریخ ۲۵/۴/۱۳۳۴بتصویب رسیده ولی مبنی موات بتاریخ ۲۸/۵/۱۳۳۱ اعلام گردیده است.

قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن

به موجب مصوب ۵/۴/۱۳۵۸شورای انقلاب مقدمه این قانون مقرر می دارد: از آنجائیکه طبق موازین اسلام ،زمین موات ملک کسی شناخته نمی شود در اختیار حکومت اسلامی است و اسناد مالکیتی که در رژیم سابق نسبت به زمینهای موات در داخل محدوده شهری یا خارج از آن صادر شده است بر خلاف موازین اسلام و مصلحت مردم بوده است که قانونا لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن بر همین اساس تصویب شده است.

به موجب م ۲ آئین نامه اجرائی این قانون زمین موات به زمینی اطلاق می گردد: که معطل مانده و عمران و آبادانی در آن بعمل نیامده باشد و عمران و آبادانی به شرح ذیل است:

  1. زمین قبلا بصورت خانه بوده ودر سند مالکیت قید شده باشد.
  2. هرگاه در زمین قبلا ساختمان بوده و بعدا خراب شده و فعلا بنا یای آن مشهود باشددر این صورت معادل ۴ برابر مساحت ساختمان مخروبهاحیا شده محسوب میشود.
  3. اراضی زیر کشت محصولات زراعی و باغهای گل که لااقل سه چهارم(۴/۳) مساحت زمین آن زیر کشت باشد.
  4. باغ مشجر اعم مثمر وغیر مثمر که در هر ۱۰۰ متر مربع حد اقل ۶ اصله درخت ۳ ساله و بیش از آن باشد.

این ماده قانونی که در حقیقت آیین نامه بوده بعلت اعتراضات مکرر پس از استقرار و تعیین شورای نگهبان مجددا مورد بررسی قرار گرفت وبعلت اینکه تعریف درستی از موات ننموده بود مغایر با موازین شرع شناخته شده و بر اساس در خواست های اشخاص توسط دیوان عدالت اداری لغو گردید و لیکن اقداماتی که قبل از لغو قانون موصوف بعمل آمده بود کما کان به قوت خود باقی ماند و دولت  اقدامات قبلی را که مالکیت آن به دولت می گردید تملک می نمود.

مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص حل مشکل اراضی بایر مصوب ۲۵/۵/۱۳۶۷

کلیه اراضی بایر در سراسر کشور در صورت اعراض توسط صاحبان آنها بلا عرض در اختیار دولت قرارمیگیرد و در صورت اعراض مالکین اراضی بایر بدلیل ضرورت ملزم به کشت بر اساس ضوابط کشاورزی با فروش یا اجاره یا مزارعه زمین بایر خود هستند ،چنانچه از تاریخ ابلاغ ظرف مدت یکسال دارنده زمین بایر یکی از اقدامات فوق را ننماید وزارت کشاورزی راسا یا هیئت ۷ نفره واگذاری زمین میتواند زمین را به قیمت عادله به غیر بفروشد.

زمین بایر شامل اراضی است که بیش از ۵ سال بدون عذر موجه بلا کشت مانده باشد.

استفساریه از مجمع تشخیص مصلحت نظام :

سوال:نظر به اینکه بر اساس مصوبه ۲۵/۵/۱۳۶۷ آن مجمع در خصوص حل مشکل اراضی بایربه دولت اختیار داده شده است که اراضی بایر که بیش از ۵ سال بدون عذر موجه بلا کشت مانده باشد در اختیار گرفته و طبق آیین نامه به اشخاص واگذار نماید مستدعی است نظریه مجمع تشخیص مصلحت نظام  در مورد شمول یا عدم شمول قانون فوق الذکر نسبت به موقوفات را اعلام گردد.

جواب :موقوفات از شمول مصوبه مذکور مستثنی میباشد.

اراضی و املاک خالصه

تاریخچه و روند اجرای مقررات قانون در املاک خالصه با توجه به گسترش و تعداد بسیار زیاد املاک خالصه در مناطق مختلف کشور چون نظارت بر اداره و بهره برداری و وصول درآمد و بهره مالکانه از متصرفین املاک مذکور بسیار مشکل و ناممکن بوده و در اکثر مورد حقوق دولت در معرض تجاوز و تضییع قرار داشت و از طرفی سیاست دولت بر این بوده که ضمن این که خود را از زیر بار نظارت و اداره املاک فوق آزاد نماید با دریافت حقوق اراضی فوق تحت ضوابطی به متصرفین و بهره برداران قانونی و واقعی آنها واگذار نماید. لذا با تصویب قوانینی که بموجب شرایط و موقعیت املاک مذکور در زمانهای مختلف از تصویب مجلس گذشته و اشخاص و متصرفین واگذار گردیده است.

در سال ۱۳۰۶با تصویب قانونی قسمتی از املاک خالصه در استانهای سیستان و بلوچستان و خوزستان به منظور بسط و گسترش مالکیت های رعیتی به افراد واگذار شد. ودر مهرماه سال

۱۳۱۰قانونی به نام قانون راجع به مستقلات انتقالی از تصویب مجلس گذشت که طی آن اشخاص می توانستند املاک و اراضی خالصه جات انتقالی را خریداری نمایند در دیماه ۱۳۱۲ قانون دیگری بنام قانون راجع به فروش خالصه جات بتصویب مجلس رسید که طبق آن قانونگذار به دولت اجازه داد به استثناء تهران در مناطقی که دولت مصلحت میداند املاک خالصه را بفروش برساند در آبانماه ۱۳۱۶قانون فروش خالصه جات اطراف تهران بتصویب مجلس رسید ضمن اینکه سیاست دولت بر این بودو در مورد فروش املاک خالصه به اشخاص علاوه بر درآمد برای دولت در پاره ای از موارد اسکان عشایر در مناطق نیز مورد نظر بود.

لذا در تیرماه ۱۳۱۱ قانون فروش املاک واقع در اطراف پل ذهاب برای عشایر منطقه بتصویب رسید و در مهرماه همان سال قانون اجازه واگذاری خالصه جات واقع در لرستان به منظور ده نشین کردن طوایف لر منطقه تصویب شده و ایضاء در دیماه همان سال قانون اجازه واگذاری مراتع و اراضی خالصه دولتی واقع در آذربایجان به خوانین شاهسون جهت اسکان عشایر همان منطقه به تصویب رسید با عنایت به اینکه استان خوزستا ن یکی از استانهای مهم کشور از نظر وجود تعداد زیاد املاک خالصه بود لذا در فروردین ۱۳۱۴ قانون فروش و انتقال املاک خالصه استان مذکور از تصویب مجلس گذشت و پس از تصویب آئین نامه اجرائی آن عملیات فروش و واگذاری املاک خالصه استان مذکور به مرحله عمل درآمد.

در سال ۱۳۳۴ قانونی بنام قانون فروش خالصه جات بتصویب مجلس رسید و به موجب ماده ۱ آن وزارت کشاورزی مکلف گردید :در اجرای قانون مذکور نسبت به فروش کلیه خالصه جات اعم از قراء مزارع،اراضی،قنوات دایر و بایر و مستقلات و ابنیه که ملک قطعی دولت باشد اقدام نماید.به استثناء مراتع و جنگل های طبیعی و خالصه جات و ابنیه و مستقلاتی که مورد احتیاج موسسات دولتی میباشد و اجرای قانون مذکور پس از تصویب آئین نامه اجرائی آن در سال ۱۳۳۶که بتصویب کمیسیون دارائی و کشاورزی مجلسین رسید به مرحله اجرا درآمد.

قانون انحلال بنگاه خالصه جات بتاریخ ۲۰/۴/۱۳۴۶بتصویب رسید که بر اساس ماده ۱ آن از تاریخ تصویب قانون بنگاه خالصه جات منحل و کلیه امکانات و کارکنان آن بجز تعدادی که مورد احتیاج سازمان اصلاحات اراضی نبوده به سازمان اصلاحات ارضی منتقل گردیده و در قانون مذکور تصریح گردیده که در مورد قراء و مزارع خالصه که دارای زارعین صاحب نسق عینا طبق مقررات اصلاحات اراضی عمل گردد.و چون در متصرفین اراضی خالصه که تعریف زارع در مورد آنها صادق نبوده و نیز برای صاحبان اعیانی ها در املاک خالصه موردی پیش بینی نشده بود لذا در سال ۱۳۵۴قانونی تحت عنوان قانون تعیین تکلیف اراضی مزروعی و اعیان مستحدث از اطراف اشخاص در دهات ومزارع خالصه بتصویب مجلس رسید و براساس این قانون مقرر گردید که اراضی متصرفی اشخاص در املاک خالصه همچنین عرصه صاحبان اعیانی ها در املاک مزبور با رعایت شرایطی که در قانون پیش بینی شده توسط هیئتی که اعضای آن هیئت از چندین وزارتخانه و سازمان دولتی تشکیل شده ارزیابی و به آنان فروخته شود. ضمنا در مورد اراضی و مستقلات و رقبات واقع در محدوده شهرها طبق ماده ۷ قانون انحلال بنگاه خالصه جات که مقرر می دارد: اراضی غیر مزروعی و عرصه و اعیان احداثی از طرف اشخاص در اراضی خالصه و باغات و مستقلات خالصه و منابع آب واقع در شهرها و متصل به شهر ها تا شعاع معینی که برای هر شهر از طرف وزارت کشور ،آبادانی و مسکن و سازمان اصلاحات ارضی تعیین خواهد شد با کلیه حقوق و دعاوی مربوطه به سازمان مسکن و شهرسازی واگذار شود لزوما اعلام می گردد که در حال  حاضر مقررات قانون انحلال بنگاه خالصه جات و قانون تعیین تکلیف اراضی مزروعی و اعیان مستحدثان از طرف اشخاصی در دهات و مزارع خالصه در مورد امور باقی مانده املاک خالصه در مناطق مختلف به مرحله اجرا در می آید.

تحلیل اجمالی نتایج و آثار اجرای قوانین و مقررات املاک خالصه

علیرغم اینکه املاک خالصه منبع مهم اقتصادی و مالی کشور بوده و درآمد حاصل از املاک مذکور صرف تامین هزینه های مملکت میگردید ضرورت ایجاد می کرد که نظارت و اداره و تعیین تکلیف املاک مذکور در نهایت دقت و احساس مسئولیت کافی انجام پذیرد. ولی مطالعه و بررسی سوابق امر نشان می دهد دستگاه هایی که مسئول مستقیم ثبت و ضبط اموال و املاک مورد بحث و مسئول پیگیری و وصول درآمد املاک مذکور بوده چندان توجه وحساسیتی به این امر نداشتند بطوریکه در هر استان، واحد بسیار کوچکی مسئول اداره املاک خالصه جات بوده که مسلما چنین واحدی نمی توانسته در مورد حفظ حقوق دولت و قطع ایادی متجاوزین به املاک و اراضی مذکور و تعقیب کیفری آنان از طریق مراجع قضائی و وصول درآمدها اقدام موثری انجام بدهد گرچه در زمان سلطنت رضا شاه با تصویب قوانینی و تصویب تشکیلات خالصه جات تا حدودی نظارت و کنترل و اداره املاک خالصه جات وضع بهتری پیدا کرد و تا حدی نظم و نسقی به املاک خالصه جات داده شد ولی سوابق امر حاکی از این است که تجاوز به املاک خالصه دولتی به خصوص در مناطق عشایری ایلاتی که دولت نظارت و نفوذ کمتری داشت توسط اشخاص از طریق تقاضای ثبت آنها بنام خود همچنان ادامه داشته و به جهت عدم اعتراض در موعد مقرر قانونی از طرف مسئولان مربوطه املاک مزبور بنام اشخاص ثبت می گردید و هزاران ملک خالصه در اجرای ثبت عمومی و اجباری املاک از طرف اشخاص درخواست ثبت گردید و مسئولین مربوطه در امور خالصه نسبت به تقاضای ثبت املاک دولتی هیچگونه توجهی نکرده و در موعد مقرر اعتراض ننموده و املاک موصوف بنام اشخاص ثبت گردید.

و به عنایت به اینکه طبق ماده ۲۲قانون ثبت که قانونگذار مقرر می دارد:دولت کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک بنام اشخاص ثبت گردیده و به او منتقل گردیده و از طریق ارث به او رسیده و آنهم ثبت دفتر املاک رسیده آن شخص مالک می باشد. لذا به دلیل مسامحه و تبانی متصدیان امر خیلی از املاک خالصه از طریق به ثبت رسانیدن اشخاص از مالکیت دولت و به مالکیت اشخاص در آمد. در صورتیکه متصدیان املاک خالصه مکلف بودند املاک سوختی را خود تقاضای ثبت کرده و بنام دولت سند مالکیت اخذ بنمایند که تنها به این وظیفه قانونی عمل نکرده بلکه نسبت به تقاضای اشخاص نیز اعتراض ننموده اند.

وضعیت موجود اراضی خالصه

در حال حاضر اراضی خالصه که در سطح کشور وجود دارد مقدار اینگونه اراضی خیلی نازل بوده و آن قسمت از اراضی خالصه که در محدوده شهر قرار گرفته و دارای اعیانی می باشد به موجب قانون شورای انقلاب مصوب ۱۳۵۸متولی اینگونه اراضی شهرداریهای محل می باشد ولی اراضی که داخل در محدوده شهر بوده و فاقد اعیانی باشد متولی اینگونه اراضی سازمان مسکن و شهرسازی می باشد و اراضی خارج از محدوده شهری بوده و بعنوان اراضی زراعی و باغی است متولی اینگونه اراضی جهاد کشاورزی می باشد که شهرداری سازمان مسکن و شهر سازی و جهاد کشاورزی مطابق مقررات مکلف هستند اینگونه اراضی را به زارعین بر اساس بهره مالکانه و متصرفین بر اساس اجاره بهای ۱۲ساله واگذار نمایند.

اصلاحات ارضی

تاریخچه اصلاحات اراضی

پس از اجرای قانون خالصه جات در املاک خالصه کشور و املاک بنیاد پهلوی که جامعه روستایی از هر نظر آمادگی تحول عظیم ،زمین داری و تغییر مالکیت و نوع بهره برداری از اراضی بوده اند و حکومت نیز با توجه به شرایط زمانی و موقعیت مناطق ضرورت چنین تغییر و اصلاح ساختاری در مسئله زمین را ضروری تشخیص داده بود لذا دولت وقت در سال ۱۳۳۸ لایحه قانونی اصلاحات اراضی را تقدیم مجلس نمود این لایحه در تاریخ۲۶/۲/۱۳۳۹بتصویب مجلس رسید ولی چون قانون مذکور در برخی از موارد از لحاظ اجرائی دارای مشکلاتی بوده و در بعضی موارد نیز دارای تناقضات و ابهاماتی بود و در عمل و اجرا مشکلاتی را اجرا می کرد لذا با اصلاح پاره ای از مواد آن مجددا به تاریخ ۱۹/۱۰/۱۳۴۰ قانون اصلاحات ارضی مرحله اول بتصویب مجلس رسید که این تاریخ بعنوان مرحله اول اجرای قانون اصلاحات ارضی نام گرفته است: و بر اساس این قانون مالکان موظف گردیدند در صورتیکه میزان مالکیت آنان در سطح کشور بیش از یک قریه شش دانگ بوده مالک ده ۶دانگ بعنوان حد نصاب برای خود انتخاب و بقیه را برای انتقال به دولت معرفی نماید و با عنایت به اینکه اجرای قانون مزکور در سطح کشور بصورت همزمان بعلت گستردگی املاک مزکور بسیار مشکل و قابل  کنترل وارزیابی نبود و دولت نیز به منظور کمی تجربه و برآورد مشکلات و نواقص کار و هم به جهت آمادگی افکار عمومی و قشر عظیم مالکان بر مناطق مختلف کشور ،منطقه مراغه را بعنوان منطقه نمونه و پایلوت برای اجرای قانون اصلاحات ارضی انتخاب گردید و آگهی لازم برای مراجعه مالکان منطقه برای تنظیم اظهارنامه مربوطه و معرفی املاک مشمول در روزنامه های کثیر الانتشارکشور منتشر و اجرای قانون عملا در این منطقه شروع گردید و متعاقبا اجرای قانون در سراسر مناطق آغاز شده با اینکه برداشت اولیه از اجرای قانون اصلاحات ارضی ،الغای ارباب رعیتی در جامعه روستایی ایران و تقسیم املاک مالکان بزرگ و تبع آن مالکان کوچک بین کشاورزان و زارعان بوده ولی برنامه ریزان و اجرا کنندگان اصلاحات ارضی اهداف گسترده تری را دنبال می کردند.که علاوه بر اصلاح ساختار اراضی و توسعه و گسترش بخش کشاورزی اهداف سیاسی ،اجتماعی و اقتصادی نیز داشته اند،لازم به توضیح است با توجه به اینکه قانون اصلاحات ارضی در عمل با اشکالات و ابهاماتی رو به رو بود و کشور تجربه کافی و لازم جهت اجرای این قانون را نداشت وبرای اولین بار اینچنین قانونی در سطح کشور اجرا می گردیدو از طرفی در اوایل دهه ۴۰مجلس وقت در دولت فطرت بسر می برد. لذا قوانین و مقررات مختلفی بتعداد ۱۲ قانون در هیئت دولت بتصویب رسید و در آخر هر قانون مقرر گردید که به محض شروع فعالیت مجلس قوانین مذکور بتصویب مجلس خواهد رسید و بر همین اساس کلیه این قوانین بتصویب دولت ،اجرا گردید.

پس از شروع و اجرای مقررات اول و اصلاحات ارضی چون تشخیص گردید که در املاک حد نصاب انتخابی مالکان ادامه رابطه مالکان با زارعان صاحب نسق املاک طبق روال سابق صحیح و به مصلحت نمیباشد لذا با تصویب، تصویب نامه مورخ  ۲۷/۱۰/۱۳۴۱ در هیئت وزیران تحت عنوان قانون مواد الحاق به قانون اصلاحات ارضی مالکان املاک مذکور مکلف گردید که در مورد ۶ دانگ حد نصاب خود به یکی از ۳ شق زیر انتخاب و عمل نمایند.

  1. مالکان میتوانند ملک خود را بر اساس معدل سه ساله ۱۳۴۰ تا ۱۳۴۲ بدون در نظر گرفتن عوارض مطابق عرف محل به زارعین ملک اجاره دهند به مدت سه سال به زارع  بوده است  و هر ۵ سال یکبار قابل تجدید نظر بوده است .          
  2. مالکین نمیتوانند از تاریخ تصویب قانون ظرف مدت یکماه ملک خود را به زارعین بفروشند بدیهی است در صورت عدم توافق در مهلت تعیین شده مالکان موظف بودند یکی از ۲ شق دیگر را انتخاب و اعلام نمایند .
  3. مالکان میتوانند ملک خود را اعم از اراضی آبی و دیمی با حق آب مربو طه با تراضی و پایه نسبت بهره مالکانه، بین خود و زارعین تقسیم نمایند.

پس از تصویب آیین نامه اجرائی قانون مذکور تحت عنوان آیین نامه اصلاحات ارضی در تاریخ ۳/۵/ ۱۳۴۲ آیین نامه موصوف بتصویب کمیسیون مشترک مجلسین رسید و از این تاریخ مرحله قانون اصلاحات ارضی شروع گردید.

در اجرای این مرحله از اصلاحات ارضی شهرستان بهشهر بعنوان نمونه و پایلوت جهت اجرای مرحله دوم اصلاحات ارضی تعیین گردید و متعاقبا در سایر مناطق اجرا گردید.

نظر به اینکه با اجرای دو شق فروش به تراضی و تقسیم ملک رابطه مالکان با زارعان ملک قطع شده و منحصرا در املاکی که شق اجاره در آنها عمل شده بود و همچنان ارتباط با مالکان و زارعان باقی مانده بود لذا دولت وقت برای اینکه رابطه مالکان و زارعین در املاک مشمول در سطح کشور بطور کامل قطع و بریده شود لایحه مرحله سوم قانون ،تحت عنوان قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر به مجلس و با تصویب آن بتاریخ ۲۳/۱۰/ ۱۳۴۷ بتصویب رسید.

مالکان املاک یاد شده مکلف گردیده که در ملک مورد مالکیت خود یکی از ۲ شق زیر را انتخاب و معرفی نماید. بدیهی است اجرای قانون مزبور پس از تصویب آیین نامه اجرائی آن در تاریخ ۱۷/۱۲/۱۳۴۷ که بتصویب هیئت وزیران رسیدو به مرحله اجرا در امد که در این مرحله قانون گذار ۲ شق را پیش بینی کرده است :

  1. شق فروش ملک به زارعین
  2. شق تقسیم ملک به نسبت بهره مالکانه بین خود و زارعین

در خصوص فروش ملک توسط مالک به زارع مبنی درامد حاصل از ۱۲ سال ملک مورد نظر بعنوان ثمن معامله در نظر گرفته شد که زارع مکلف بود به مدت ۱۲ سال ثمن معامله را به مالک بپردازد.

نمودار اجرای مراحل سه گانه قوانین اصلاحات ارضی

مرحله اول (اصلاحات اراضی(

  1. هزینه کلیه اراضی و املاک دهات مشمول توسط دولت (به استثناء یک ده ۶دانگ(
  2. فروش اراضی زراعی به زارعان
  3. مالکیت دولت نسبت به اراضی موات و بایر و سایر مازاد نسق زراعی

مرحله دوم اصلاحات اراضی :

  1. شق اجاره سی ساله (عدم قطع رابطه)
  2. شق فروش به تراضی
  3. شق تقسیم به نسبت بهره مالکانه
  4. شق خرید حق ریشه زارعان
  5. شق تشکیل یک واحد سهامی زراعی (عدم قطع رابطه)

مرحله سوم اصلاحات اراضی:

  1. توافق مالکین و زارعین برای تقسیم اراضی به نسبت بهره مالکانه
  2. الزام و اجبار مالکین به فروش اراضی به زارعین (اجاره برای ۱۲ سال مبنی قیمت)

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی

نتیجه حاصل از اصلاحات ارضی و چگونگی اصلاحات ارضی در وضعیت کنونی از سال ۱۳۴۰تا ۱۳۵۸، ۱۴قانون توسط مجلس وقت در راستای اجرای قانون اصلاحات ارضی تصویب گردیده در ۱۷/۹/۱۳۵۸شورای انقلاب لایحه قانون اضافه نمودن یک تبصره به ماده ۳۸ آئین نامه اصلاحات ارضی را تصویب نمود که در ۲۱/۴/۱۳۵۹لایحه قانونی نحوه وثیقه اراضی باغها و حق آبهایی که در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعین واگذار شده است بتصویب شورای انقلاب رسید.

بتاریخ ۱۳/۲/۱۳۵۹لایحه قانونی راجع به تکمیل پاره ایی از مواد قانون اصلاحات ارضی بتصویب شورای انقلاب رسید. بنابراین اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی در مراحل سه گانه تا پیروزی انقلاب اسلامی در بیش از ۹۰%املاک مشمول در سطح کشور که تقریبا بالغ بر یکصد هزار قریه و مزرعه بوده انجام و خاتمه پذیرفته بود ولی بعد از پیروزی انقلاب اسلامی با عنایت به اینکه طبق نظریه شماره ۱۳۷۱مورخه  ۲۱/۴/۱۳۶۳ شورای نگهبان ادامه و استمرار اجرای قوانین اصلاحات ارضی در املاک مشمول، غیر شرعی تشخیص گردید لذا اجرای قوانین اصلاحات ارضی در امور باقیمانده که حدود ۱۰درصد از کل املاک را شامل می شود متوقف گردید. با توقف اجرای قوانین اصلاحات ارضی چون مشکلات زیادی برای آن تعداد از زارعانی که بعللی تا آن زمان اجرای قانون درباره آنها تا اختتام عملیات اجرائی به مرحله قطعی نرسیده بود فراهم گردیده بود.لذا پیگیری مستمری از طرف وزارت کشاورزی ضمن گزارش جریان نحوه ی اجرای قانون در روستاها و دوگانگی و ناهماهنگی پدید آمده از توقف عملیات اجرائی به مقامات رسمی کشور نهایتا مراتب در مجمع تشخیص نظام مطرح و با تصویب مصوبه۲/۳/۱۳۷۰مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص تعیین تکلیف باقیمانده قراء ومزارع و املاک مشمول قانون اصلاحات ارضی موافقت گردیده نسبت به اراضی مشمول اصلاحات ارضی که بتصرف زارعین در آمده و تا کنون سند مالکیت برای آنان صادر نگردید اقدام و برای آنان سند مالکیت صادر گردد.

گرچه با تصویب مصوبه فوق مانع موجود در اجرای مقررات قانون در مورد امور باقیمانده اصلاحات ارضی مرتفع گردید ولی بدلیل عدم وجود امکانات کافی و عدم تامین اعتبار لازم برای عملیات اجرایی علیرغم تهیه و ابلاغ دستور العمل های اجرائی و پیگیری های مکرر اقدامات انجام شده از طرف مسئولان اجرائی در این زمینه در اختتام عملیات اجرائی در امور باقیمانده آنگونه که باید مطلوب نبوده است.

نتایج و آثار اجرای قوانین اصلاحات ارضی

اجرای قانون اصلاحات ارضی با ۳هدف سیاسی ، اجتماعی و اقتصادی استوار بوده است.

۱)هدف سیاسی: در تصویب قانون اصلاحات ارضی با توجه به شرایط حاکم در سطح روستا اجرای هدف سیاسی از همه اهداف دیگر مهمتر بوده است. به لحاظ اینکه تصور بر این بوده که برای انجام هرگونه اصلاحاتی در سطح کشور بایستی در درجه اول از قدرت سیاسی مالکان بزرگ بویژه در مناطق حساس کشور در سطح وسیعی کاسته شود به لحاظ انکه تا آن تاریخ مالکان عمده علاوه بر اینکه در مناطق روستائی دارای نفوذ و قدرت فوق العاده بالائی بوده اند در نهاد و ارگانهای مختلف سیاسی و اجرائی تصمیم گیر کشور نیز قدرت و نفوذ زیادی داشتند خصوصا در مجلس شورای ملی وقت که همواره تعدادکثیری از نمایندگان مجلس از طرف مالکان بزرگ مناطق بوده اند ولی در انتقال قدرت مالکان به کشاورزان و ایجاد پاسگاه حمایتی در بین کشاورزان برای حکومت موفقیتی نداشت و این امر به وضوح در شروع و پیروزی انقلاب اسلامی مشاهده گردید.

۲)هدف اجتماعی:

یکی از اهداف مورد نظر برنامه ریزان و مجریان قوانین اصلاحات ارضی بوجود آوردن طبقه سیاسی با شرایط اجتماعی متوسط و نسبتا مرفه بوده که با اصلاح قوانین اصلاحات ارضی و حذف مالکان بزرگ و الغای نظام حاکم ارباب رعیتی برای آنان ایجاد شود و از این طریق ضمن اینکه تمایلات تند اجتماعی در میان طبقات روستائی کنترل و نظارت می گردد با اجرای برنامه های توسعه کشاورزی و نظام های بهره داری مناسب برای مناطق مختلف کشور جریان رشد کشاورزی و تولید را تسهیل و تسریع نموده و با تبدیل مالکیت و توزیع عادلانه اراضی بین کشاورزان و افزایش درآمد سرانه آنان وضعیت های تحصیلی و زندگی مرفه یی برای آنان فراهم نماید ولی عملا بعلت بی سوادی قشر عظیم روستائیان و عدم آگاهی آنان به حقوق واقعی خود تقسیم نا مناسب اراضی بین کشاورزان دراجرای هدف مذکور میزان موفقیتی حاصل نگردید.

۳)هدف اقتصادی

یکی از اهداف مورد نظر حاکم از اجرای قوانین اصلاحات ارضی قوانین هدف اقتصادی بود و تصور این بوده است: با ایجاد مالکیت اختصاصی برای کشاورزان و فراهم نمودن امنیت شغلی برای آنان از طریق حذف دخالت مالکان و کارگزاران از محیط کاری آنها انگیزه لازم برای تلاش بیشتر و در نتیجه تولید بیشتر و ایجاد در آمد بیشتر برای آنها فراهم شود.

هرکدام از اهداف مذکور بعلت مشکلاتی که در عمل بوجود آمد آنگونه که انتظار می رفت چندان موفق و کارساز نگردید و در حال حاضر با عنایت به اینکه با تحقیقات وسیعی که بعمل آمده مشکلات موجود در سطح روستاها و اصولا بخش کشاورزی تقریبا شناسایی شده اند ضمن اینکه توسعه کشاورزی بعنوان محور و پایه توسعه اقتصادی در کشور تشخیص گردیده امید است که در وزارت جهاد و کشاورزی در اجرای  برنامه ای آتی خود در کلیه زمینه های کشاورزی بیش از بیش موفق باشد.

قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد………..

این قانون در راستای مواد ۱۴۷و ۱۴۸اصلاحی قانون ثبت که مقید به زمان بوده تصویب گردیده و یک قانون دائمی می باشد.هرچند در ظاهر امر به نظر می رسد این قانون جایگزین مواد ۱۴۷و۱۴۸اصلاحی قانون ثبت گردیده است و لیکن در محتوی تفاوت های فاحشی با قانون مذکور دارد.از جمله این تفاوت ها این است که در آخرین اصلاحی ماده ۱۴۷قانون ثبت قانونگذار در ماده ۱مقرر نموده بود اعیانی هایی که بر روی عرصه هایی احداث گردیده که بعلت موانع قانونی صدور سند مالکیت برای این گونه املاک میسور نمی باشد و احداث اعیانی را ماده ۱ مقرر نموده بود که قبل از تاریخ ۱/۱/۱۳۷۰باشد. این قسمت از ماده قانونی ۲اشکال عمده داشت.

۱)تاریخ احداث اعیانی و چگونگی تشخیص آن برای نماینده و نقشه بردار دشوار بود و نمایندگان و نقشه برداران هرکدام به سلیقه خود تاریخ احداث اعیانی راتعیین مینمود و موجب سوء استفاده و تضعیع حق های فراوانی را ایجاد می کرد همچنین در قسمتی که قانونگذار مقرر کرده بود بعلت موانع قانونی صدور سند مالکیت میسور نیست موانع قانونی در قانون احصاء نشده بود تفسیرهای مختلفی از موانع قانونی بعمل می آمد که در عمل موجب نظرات متفاوتی می گردید و اکثر واحدهای ثبتی و ادارات کل استانها بصورت سلیقه یی تعبیری از موانع قانونی می نمودند.

۲)اشکال دیگر که در قانون مذکور وجود داشت از اعیانی تعبیر واحدی بعمل نمی آمد و آخرین تفسیر از اعیانی صورت گرفت آنرا طی بخشنامه یی سازمان ثبت به عرف محل واگذار کرد در این خصوص نیز علت مبهم بودن اعیانی سوء استفاده و تضعیع حق زیادی بعمل می آمد تا اینکه قانونگذار در قانون تعیین ملکیت در صدد بر آمد این موارد را بدین نحو بر طرف کند.

۳)در خصوص اشکال سوم اعیانی ها ،قانونگذار منظور از اعیانی را ساختمان مسقف فرض نموده و دارای امتیاز برق باشد.

اشکال ماده ۱۴۷که در این قانون سعی شده برطرف گردد تاریخ احداث اعیانی بوده که در قانون تعیین تکلیف احداث اعیانی مقید به زمان نگردیده و درهر زمانی شخص اعیانی احداث نماید در صورتیکه شرایط مقرر در قانون را داشته باشد می تواند تقاضای صدور سند مالکیت بنماید.همچنین موضوعی که بعنوان موانع قانونی در ماده ۱۴۷قانونگذار مقرر نموده بود در این قانون حذف شده است نقض اشکال اساسی که ماده ۱ قانون تعیین تکلیف می توان وارد نمود این است که این قانون برای اشخاصی که تقاضای سند مالکیت می نمایند حاکم است که استرسی به مالک اصلی نداشته باشند.

بنابراین ،بنابر هر دلیلی اگر دسترسی به مالک اصلی وجود داشته باشد هرچند مالک سند عادی ملک مذکور را بطریق ناقل صحیح قانونی خریداری نموده باشد و ملک را نیز بلامنازع در تصرف داشته باشد نیزاگر مالک رسمی به اداره ثبت مراجعه و اعلام نماید که من هستم در اینصورت پرونده مطروحه هیئت حل اختلاف رای منقضی صادر می نماید و همچنین اگر ملک مشاعی بوده واحد از مالکین مشاعی حاضر و اعلام موجودیت نماید در اینصورت نیز موضوع از مشمول قانون تعیین تکلیف فعلا خارج می گردد در نسبت به پرونده مطروحه رای منفی صادر می گردد و بعدا متقاضی اعلام نماید که به مالک رسمی دسترسی ندارد و این امر را به موجب ذیل ماده ۱ تائیدیه اخذ نماید در این صورت می تواند مجددا تشکیل پرونده داده و اقدام به اخذ سند مالکیت بنماید.جهت رسیدگی به پرونده های قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی قانونگذار هیئتی را تحت عنوان هیئت حل اختلاف  پیش بینی نموده است.

اعضای هیئت عبارتند:

۱)یک قاضی دادگستری که باید معمولا نشسته و حقوقی باشد.

۲)در صورتیکه ملک در داخل محدوده شهر باشد حسب مورد رئیس مسکن و شهر سازی و اگر خارج از محدوده شهر و اراضی کشاورزی رئیس جهاد و کشاورزی

۳)رئیس ثبت محل به تبع سمت عضو هیئت حل اختلاف محسوب می گردد

برای هر حوزه ثبتی قانونگذار یک هیئت در نظر گرفته است هرچند در قانون هیئت دوم پیش بینی نگردیده ولی به جهت تسهیل در امور به موجب بخشنامه سازمان ثبت در صورت حجم امور تقاضا ها زیاد باشد هیئت دوم نیز در نظر گرفته شده است.

برای هر هیئت یکنفر دبیر قانونگذار پیش بینی کرده است پس از وصول پرونده های مورد تقاضا که در حال حاضر بصورت اینترنتی واصل می گردد هیئت حل اختلاف مراتب را به کارشناس ثبت که می تواند کارشناس رسمی باشد جهت تثبیت موقعیت ملک و تصرف بلامنازع به محل وقوع ملک اعزام می نماید که کارشناس مربوصه نقشه مورد تقاضای و ترسیمی متقاضی را با محل وقوع ملک تطبیق و ضمن تطبیق مستندات متقاضی با مشخصات ثبتی ملک در صورت مطابقت تثبیت موقعیت معمول می گردد سپس کارشناس مذکور با تحقیق از شهود مطلعین و امارات قانونی (تصرف)تصرف بلامنازع متصرف را صراحتا احراز می نماید. بعبارت دیگر وظیفه کارشناس صرفا تثبیت موقعیت و احراز تصرف بلامنازع متقاضی می باشد سپس با ارائه گزارش به هیئت حل اختلاف در صورت لزوم با دعوت از متقاضی اقدام به اصدار رای مثبت یا منفی می نماید.

در صورت مثبت بودن رای مراتب در روزنامه دو نوبت به فاصله ۱۵روز منشر و پس از انقضای ۲ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی  در صورت عدم اعتراض سند مالکیت برای متقاضی صادردو تسلیم می گردد لازم به ذکر است هیئت حل اختلاف حتما با حضور هر سه نفر از اعضای هیئت رسمیت داشته و با نظر اکثریت ۲نفر از ۳نفر رای صادره لازم انتاج می باشد.

ضمنا املاک و اراضی مشمول این قانون می باشد که قبلا یا سابقه ثبت داشته باشد و یا اینکه قسمت اعظم آن دارای سابقه ثبت داشته باشد بنابراین بر عکس قانون ماده ۱۴۷و ۱۴۸ که هیئت رای به تنظیم اظهارنامه ثبتی برای املاک مجهول المالک می نمود در قانون فعلی یا باید ملک ثبت شده باشد و یا اینکه قسمت جزئی از آن مجهول المالک باشد.در صورتیکه متقاضی قانون تعیین تکلیف تقاضای ثبت جزئی از ملک مشاعی را بنماید که دارای مالکین متعدد می باشد بموجب قانون فوق و اصول مسلم حقوقی و ثبتی نماینده و نقشه بردار که به محل اعزام می گردند نماینده ثبت موقعیت ملک را محاط در پلاک ثبتی مورد نظر می نماید و وظیفه نقشه بردار تطبیق نقشه مورد تقاضا متقاضی با محل وقوع ملک وتعیین میزان باقیمانده ملک مورد تقاضا می باشد همچنین در صورت مجلس ترسیمی باید قید گردد که ملک موصوف از سهم کدام مالک مشاعی که می گردد و نقشه باقیمانده ملک نیز باید ترسیم گردد. هر چند تثبیت موقعییت ملک بعهده ثبت محل است ولی میزان باقیمانده ملک چقدر می باشد نیز بعهده اداره ثبت است لذا نقشه بردار باید نقشه باقیمانده ملک را تهیه و ملک را تهیه و ملک مورد تقاضا را محاط آن را مشخص نماید.لازم به ذکر است املاک دولتی از مقررات قانون تعیین تکلیف خارج بوده ولی درصورتیکه دولت برای املاک خود تقاضای اعمال قانون از این طریق بنماید بنظر می رسد بلا اشکال می باشد.اگر ملک خارج از محدوده شهری باشد بموجب قانون منع خرد شدن کشاورزی مصوب ۱۳۵۸ و آئین نامه اجرائی آن که در حال حاضر باطل گردیده و فاقد آئین نامه می باشد مراتب باید از جهاد کشاورزی استعلام گردد هر چند یکی از اعضای هیئت حل اختلاف رئیس جهاد کشاورزی می باشد پس از اخذ نظر موافق جهاد کشاورزی به هر نحوی که باشد مراتب در هیئت حل اختلاف مورد رسیدگی واقع وتصمیم مقتضی اتخاذ می گردد و در صورتی که هیئت حل اختلاف رای منفی نسبت به پرونده صادر نماید قابل رسیدگی مجدد در هیئت نبوده یا اینکه متقاضی از طریق مرجع قضایی رای هیئت حل اختلاف را نقض نماید و یا اینکه مجددا درخواست ثبت همان ملک را بنماید.